转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人需交土地增值税，为什么地下建筑物也要缴税，小宝不理解了。
谁该缴纳土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。
其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让。
“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
按什么比例缴纳土地增值税
土地增值税实行四级超率累进税率。
如何计税
收入额
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。
扣除项目金额
允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，具体分为以下几项：
怎么计算应纳税额
土地增值税应纳税额的计算，可分为以下四个步骤。
小宝举例：
假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1 000万元。应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
（1）先计算增值额：
增值额=1 000-400=600（万元）
（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：
增值额与扣除项目金额的比率=600÷400×100% =150%
根据上述计算方法，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%时，其适用的计算公式为：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：
应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）
房地产开发企业土地增值税预征及清算
纳税人在房产开发项目竣工结算前出售商品房所取得的收入，按预征比例征收土地增值税。
计算公式
预征土地增值税税额=出售商品房所取得的收入×预征比例
预征比例（预征率），不同省市不同房产性质预征情况不一，例如北京市的土地增值税预征率为2%至8%。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。(www.xing528.com)
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
上述情况须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省级税务机关规定的其他情况。
上述情况须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
符合上述第1项规定情形的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合上述第2项规定情形的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、《土地增值税纳税申报表》；
（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
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做好纳税申报
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人办理申报手续时应提交房屋及建筑物产权证书、土地使用证书、土地转让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对于房地产开发项目，在项目销售阶段，根据各地主管税务机关的规定按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。
温馨提示：
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
（二）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
填报纳税申报表
《土地增值税纳税申报表》
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