1.房地产建设项目的选址
由房地产开发企业填写“建设项目选址意见申请表”报当地城市规划管理部门，经过审查批准后，核发“建设项目选址意见书”。
2.土地使用权的获取
（1）土地使用权的出让。
1）土地使用权出让主体。土地使用权的出让由市、县人民政府依法统一组织，有计划、有步骤地进行，出让计划由市县土地管理部门（国土资源局）拟定，经同级人民政府审核，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
2）土地使用权的出让方式。土地使用权的出让方式有4种（即协议、招标、拍卖、挂牌）。
3）土地使用权证的领取。通过协议、招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权者，在签订土地出让合同时，应向市、县土地管理部门支付出让金总额10%的定金，在签订土地出让合同后60日内，土地使用者应当支付全部土地出让金。在支付土地出让金后15日内，土地使用者向市、县国土资源局申请办理土地使用权登记，领取“国有土地使用证”，取得土地使用权。
（2）土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。
3.建设用地规划管理
建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划对建设单位和个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址、用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发“建设用地规划许可证”。
4.建设工程规划管理
建设工程规划管理是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门（住宅、环保、环卫、卫生防疫、消防、安保、国防、绿化、气象、防风、抗震、排水、河港、铁路、机场、交通、工程管线、地下工程、测量标志和农田水利等）协同审核意见，对拟建工程的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑面积、空间以及朝向、基底标高、建筑色彩和风格等进行核定，并核发建设工程法律凭证——“建设工程规划许可证”。
5.规划设计
目前我国由于居住区的建设规模占到整个房地产开发规模的80%以上，所以，在此仅讨论居住区的规划设计和经济技术指标。
（1）居住区规划设计分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划着重解决各类用地界线、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点坐标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标。修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、房屋建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修建性详细规划主要包括居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。
（2）居住区各类技术经济指标。
1）居住区总用地：m2。
2）居民人均占地：m2/人。
3）居住区总建筑面积：m2，其中包括居住建筑面积、公共建筑面积。
4）总户数、总人口、平均每户人口。
5）户型比，是指各种户型在总户数中各占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。
6）平均每户居住建筑面积：m2/户。
7）住宅间距：m。
8）居住建筑密度（即建筑覆盖率），是指项目规划建设用地规范内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。计算公式为
建筑密度=建筑占地面积÷总用地面积×100%
9）建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比。其计算公式为
建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积×100%
10）绿地率，是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。
11）居住区平均造价：元/m2。
12）停车位个数，是指地面和地下停车位。
13）建设周期，是指工程开工至工程全部完工的持续时间。
6.建设项目施工招标发包
建设项目实行施工招标，是为了适应市场经济体制的需要，营造公平竞争、规范运行的市场秩序，从而达到控制建设工期、确保工程质量和提高投资效益的目的。建设项目施工招标投标的管理部门是各市、县的建设工程招标投标管理办公室。对建设工程的土方、石方、桩基、玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。
7.施工许可的申办
建设项目具备施工条件后，建设单位应向当地的建设主管部门申领建设工程施工许可证。申领施工许可证应填报“建设工程施工许可证申请表”并随带下列资料①建设工程规划许可证；②资金入账凭证；③通水、通电、通路及场地平整等证明④建设工程承发包合同副本和廉洁协议；⑤监理合同；⑥建设工程质量和安全监督申报材料；⑦项目施工登记卡；⑧勘察、设计、施工中标通知书；⑨住宅新开工审核通知书；⑩“住宅建设项目配套建设条件审核申请表”等。经过建设主管部门审核批准发给“建设工程施工许可证”。
8.建筑施工
（1）基础设施建设。
1）城市基础实施建设，包括能源系统、给排水系统、道路交通系统、邮电通信系统、环境系统、安全系统和土地平整工程。
2）居住区基础设施建设，居住区的管线工程一般包括给水、排水、燃气、供热、供电等，这些管线的布置与楼层、道路和绿化关系密切，应互相配合，同时必须符合城市总体规划要求。居民区基础设施建设具有土方挖填量大、施工层次分明、隐蔽工程多、配套性强的特点，所以应统一综合开发，否则，不但浪费严重，而且后患无穷。
（2）居民区建筑物的建设
1）按建筑物的用途分类：①居住建筑：住宅、公寓、宿舍等；②公共建筑：生活服务性建筑、文教建筑、托幼建筑、科研建筑、商业建筑、体育建筑、文娱建筑、交通邮电建筑和其他建筑。
2）按建筑物的结构类型和材料分类：①砖木结构建筑；②砖混结构建筑；③钢筋混凝土结构建筑；④钢结构建筑。
3）按建筑物的层数分类：①低层建筑：一般指1～3层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学、小型的办公楼及工业厂房等；②多层建筑：一般是指4～7层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等；③高层建筑：目前国际上通行的做法是将高层建筑划分为4类，各类的主要特征为：第1类为小高层，层数8～16层，房屋的高度在25～50m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；第2类为中高层，层数在17～25层，最高达75m；第3类为高高层，层数在26～40层，最高达100m，第4类为超高层，层数在40层以上，高度超过100m。目前世界上建成的超高建筑的高度已经超过了500m。
（3）建筑设备。建筑设备主要包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气和智能化楼宇设备。
9.预售许可证的办理
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
（1）预售许可证的主管部门。市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
（2）商品房预售应当符合下列条件：
1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(www.xing528.com)
（3）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
10.商品房销售许可证的办理
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业销售现房应当申领《商品房销售许可证》。
（1）房产销售的主管部门。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
（2）商品房现售，应当符合以下条件：
1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
4）已通过竣工验收。
5）拆迁安置已经落实。
6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
7）物业管理方案已经落实。
（3）申办商品房销售许可证应提供以下材料：
1）商品房销售申请报告。
2）填写《商品房销售登记表》。
3）开发企业的营业执照及资质证书。
4）商品房建设投资计划。
5）《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》配核定用地图。
6）《建设工程规划许可证》。
7）建设项目的总平面图、首层及标准层平面图。
8）供热配套证明。
9）燃气证明。
10）市物价局的商品房销售价格批复。
11）属于预售商品房的，需提供完成主体工程投资额20%以上的证明文件。
12）商品房申请销售明细表。
11.工程的验收备案
（1）竣工验收的主管部门。国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。
（2）备案的期限。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
（3）建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列材料：
1）工程竣工验收备案表。
2）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。
3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
4）施工单位签署的工程质量保修书。
5）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
12.开发商办理房屋权属初始登记
（1）办理房屋所有权证的主管单位。县级以上地方人民政府下属的区、县国土资源和房屋管理局统一负责房产管理和土地管理工作，可以办理、颁发房地产权证书。
（2）办理房屋权属初始登记需要提供的资料。房地产开发企业开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，开发商办理房屋权属初始登记需要提供的资料有：房屋所有权证登记申请表；申请人身份证明（法人及其他组织提交法人委托书、法人代码证、营业执照复印件、自然人提供身份证复印件）；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明（规划许可证或修建许可证、建审图、施工许可证等）；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。
只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发《房屋所有权证》，即俗称的开发商的“大产权证”。
13.房产交付，为业主办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》
（1）房产交付。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
（2）办理《房屋所有权证》。开发商在取得“大产权证”后，才能为买房人办理《房屋产权证》，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到当地房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。
从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。
14.物业管理
物业管理服务是物业管理企业接受业主、房地产开发企业和业主委员会委托，对已建成并已竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动。
（1）房地产开发企业与物业公司交接物业的内容。
1）新建房接管验收，房地产公司应向物业管理公司提供资料，如产权资料、竣工图样为主的技术资料，包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程的全套图样。
2）质量与实用功能的检验，包括主体结构、楼宇的外立面、地面、水、电、燃气、消防设施和其他设备在使用功能和质量上进行目测、检测和实测。可用满负荷运载实验法、调试法、灌水法、泼水法、灌球法等方法进行物业实用功能验收。验收时，对水、电、燃气等各种表具读数要一式两份当场纪录。
（2）交接验收符合标准，7日内签署验收合格证，并正式实施物业管理。交付验收时如发现一般性质量问题，双方可达成协议，由房地产开发企业给予补偿，委托物业公司进行维修。房屋接管交付使用后，在保修期内如发生重大质量问题，应通过质量检验部门进行鉴定，如属于建设质量问题，由开发建设单位负责；如属于业主使用不当产生的质量问题，则由业主负责；如因管理不善产生的质量问题，则由物业公司负责处理。
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