房地产开发的特征及对经济的影响

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又在城市建设中担当着重要角色，因而房地产开发具有自身的特征。

1.房地产开发最本质的特征是综合性

首先，综合性是房地产开发的内在要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建设地块和房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发区的一些必要的公用设施、公共建筑进行进行全面规划、协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设，并且注意生态环境的营造。

其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。房地产开发过程中环节很多，涉及的部门与关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、供暖、电信、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还要通过征地、拆迁、安置等工作与城市的居民生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计和施工技术的要求、市场环境可能均有不同，开发商需要综合分析、统筹安排，制定最佳开发方案。

此外，房地产开发的综合性还体现在它作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各行业的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、省情、市情，发展速度过快或过缓，规模过大或过小都会给社会发展和企业经济带来不良的影响。

2.房地产开发过程的长期性

房地产开发从投入资本到资本收回，从破土动工到产品建成，需要经过几个阶段的工作（如准备阶段、施工阶段、销售阶段等），尤其在施工阶段，需要集中大量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及时到位关系密切，因此整个过程往往需要较长的时间。一般来讲，一般的开发项目需要2～3年的时间，规模较大的综合性项目需要4～5年的时间，而一些成片开发的大型项目需要的时间更长。(www.xing528.com)

3.房地产开发具有很强的时序性

尽管房地产开发是一项涉及面广的复杂的经济活动，但从实务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至房屋的租售管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使许多工作受到审批程序的制约，而且也与房地产开发这种生产活动的内在要求有关。因此，房地产开发必须有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。

4.房地产开发具有很强的地域性

房地产是不能移动的，因此使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或者说地段的影响很大，因为这里牵涉到诸如交通、购物、环境、升值潜力等很多与项目有关的因素，因此，开发商对项目的选址必须谨慎。从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济对项目的影响。每一个地区的投资开发政策、市场需求状况、消费者的支付能力都有可能不一样，这就要求开发商认真研究当地市场，制定相应的开发方案。

5.房地产开发具有较高的风险性

房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的。由于开发周期长，很多因素有可能变化，会给开发项目带来一定的风险。房地产开发的产品是供人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，这种产品具有很强的刚性，也就是说开发者的每一个项目在相当长的时间里几乎没有重新建造的可能性，因此，项目一旦启动就很难更改，可以说在开发的每一个环节上都充满着竞争（如土地使用权的竞争，规划设计上的竞争，营销过程中的竞争等）。归根结底，这些竞争关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。这种激烈的竞争增加了房地产开发的风险。此外，房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大。因此，房地产开发是一个高风险的投资行为，然而，风险与报酬同在，房地产开发又是一种高收益的经济活动。