分期开发筹划法及土地增值税清算

【例7-13】黎明房地产开发公司计划开发的A小区，是一个别墅与多层住宅混合小区，占地面积210000m²，建筑总面积157500m²，容积率为0.75。其中：别墅面积15600m²，144m²以下的住宅117800m²，144m²以上的住宅23800m²，配套设施面积300m²。由于容积率小于1.0，根据国家有关政策规定，该小区的房屋均属于非普通标准住宅。本省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》规定：本省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（1）普通标准住宅1.5%；（2）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%。黎明公司在销售房产时，一律按非普通标准住宅3.5%预征土地增值税，多预征了土地增值税，而且，将来土地增值税清算时，由于该小区全部房产均属于非普通标准住宅，公司也不可能享受普通标准住宅的优惠政策。对业主个人购买家庭唯一住房的普通标准住房，因为小区房产全部属于非普通标准准住宅也不能享受契税减半征收的优惠，购房人意见很大。请问，这种情况应当如何进行筹划？

【案例分析】《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件规定：“为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120m²以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”。

各省市根据上述文件的规定，一般把普通标准住宅的标准定为：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。

（2）单套建筑面积在144m²（含144m²）以下。

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

A小区的容积率为0.75，整个小区的住房全部属于非普通标准住宅，房地产开发企业不得享受普通标准住房的税收优惠。(www.xing528.com)

《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m²及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

A小区的全部住房都属于非普通标准住宅，因此，购房人也不得享受此项契税优惠政策。

经过现场调查了解得知，自2010年1月1日起，当地政府规定开发项目的容积率低于0.7一律不予批准。黎明房地产开发公司之所以把别墅与住宅混合报批，就是为了提高整个小区的容积率，以便达到政府规定的容积率标准，通过建设规划部门的审查。现在，开发项目的规划已经审批通过了，建议黎明公司可以把这个项目分成前后两期开发，先期开发多层住宅部分，后期开发别墅部分。别墅建筑面积15600m²，按容积率为0.2计算，留用土地面积为78000m²；多层住宅占地面积为132000m²，建筑面积141600m²，容积率可以达到1.08，单套建筑面积小于144m²的住房便属于普通标准住宅。在先后两期之间人工开挖一条小溪或建一道篱笆作为分期开发的标志。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条土地增值税的清算单位规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。

分期开发后，分期进行土地增值税的清算。住宅部分的容积率大于1.0，单套建筑面积小于144m²的住房便属于普通标准住宅，预售时可以按当地规定1.5%预交土地增值税，购房人购买第一套普通标准住宅可以减半征收契税。土地增值税清算时，如果增值率不大于20%，房地产开发企业可以享受土地增值税免税的税收优惠。这样处理的结果，房地产开发企业与购房人都很满意。