普通标准住宅税收优惠政策应用指南

《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。这就是房地产开发企业日常所讲的，增值率不大于20%免交土地增值税。

《实施细则》还规定，“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）文件规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）文件对普通标准住宅规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。

（2）单套建筑面积在120m²以下。

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文件要求税务机关在审查土地增值税清算资料时，应当审查对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

从开征土地增值税以来的一系列文件可以看出，国家对土地增值税按房产类别进行清算的规定是逐渐明晰的。1994年开征土地增值税时，对普通标准住宅和非普通标准住宅只是定性标准，税务机关和纳税人都较难掌握。2006年之后，在国务院文件的指导下，普通标准住宅的原则条件明确，各省纷纷制定普通标准住宅的省级标准，使按照普通标准住宅和非普通标准住宅进行土地增值税的清算成为可能。2009年以来，各地贯彻国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的要求，在土地增值税清算时对不同类型的房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。房地产企业按照政策规定分类清算有可能降低土地增值税，否则，就会多交土地增值税。

【例7-8】2009年2月，甲房地产开发公司在B市取得一宗土地使用权，面积264000m²，支付土地出让金46200万元，缴纳契税1386万元。土地出让合同规定容积率为2.5，全部用于商品住宅的开发。经过市规划局批准，该小区规划建筑面积665000m²，其中：物业管理用房及社区用房等配套设施面积7000m²，可售面积658000m²，其中普通标准住宅494000m²，非普通标准住宅164000m²。建筑安装费总额95200万元，2012年末，小区房产已全部售出，销售收入总额242620万元。市地方税务局对该项目土地增值税进行清算，但是，甲公司由于会计核算薄弱，不能对普通标准住宅和非普通标准住宅分别核算增值额，税务机关只好采取综合核算的方法，应交土地增值税计算概况如下：

【案例分析】

（1）销售收入总额为242620万元。

（2）扣除项目金额：

取得土地使用权的金额=46200+1386=47586（万元）

房地产开发成本=95200万元

房地产开发费用=（47586+95200）×10%=14278.6（万元）

财政部规定的其他扣除=（47586+95200）×20%=28557.2（万元）

与转让房地产有关的税金=242620×5.5%=13344.1（万元）

扣除项目金额合计=47586+95200+14278.6+28557.2+13344.1=198965.9（万元）

（3）增值额=242620-198965.9=43654.1（万元）。

（4）增值率=43654.1÷198965.9×100%=21.94%。(www.xing528.com)

适用税率30%，速算扣除率为零

（5）应交土地增值税=43654.1×30%-0=13096.23（万元）。

该项目综合核算应交土地增值税13096.23万元，甲公司的领导层并不认可。于是，聘请乙税务师事务所进行该项目的土地增值税清算。该所的注册税务师经过一段时间的审计复算，分清了普通标准住宅和非普通标准住宅的收入和成本，详情见表7-2。

表7-2 分类计算销售收入总额、开发成本表

在此基础上分别计算增值额，应交土地增税计算如下：

（1）普通标准住宅

扣除项目金额=107198×130%+177840×5.5%=139357.4+9781.2=149138.6（万元）

增值额=177840-149138.6=28701.4（万元）

增值率=28701.84÷149138.6×100%=19.24%

普通标准住宅的增值率不大于20%，免征土地增值税。

（2）非普通标准住宅

扣除项目金额=35588×130%+64780×5.5%

=45264.4+2572.9=47837.3（万元）

增值额=64780-47837.3=16942.7（万元）

增值率=16942.7÷47837.3×100%=35.42%

适用税率30%，速算扣除率为零

应交土地增值税=16942.7×30%-0=5082.81（万元）

分类计算较综合计算节税=13096.23-5082.81=8013.42（万元）

筹划点评

各地对土地增值税清算的规定越来明确、具体，不但对普通标准住宅和非普通标准住宅要求分类清算，对其他房产（如商铺、车库、别墅、储藏室、写字楼、影剧院等）均要求分类清算土地增值税，而且对不同类型的房产分别规定了预征率。今后，开发项目的土地增值税必须按房产类别分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。但是，分类清算的具体工作不是到清算时再做，而是从项目开工前，就应当做好分类清算的基础工作，搞好开发项目内房产的分类，加强成本核算，及时与施工企业进行工程决算，取得建筑安装发票，及时进行工程验收，掌握交房环节等。