“房地产开发成本——开发间接费”是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括开发项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金（能直接认定的进口佣金调整商品进价成本）、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。
管理费用是纳税人的行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括由纳税人统一负担的总部（公司）经费、研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、矿产资源补偿费、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、外事费和法律、财务、资料处理及会计事务方面的成本（咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等），以及向总机构（指同一法人的总公司性质的总机构）支付的与本身营利活动有关的合理的管理费等。除经国家税务总局或其授权的税务机关批准外，纳税人不得列支向其关联企业支付的管理费。总部经费又称公司经费，包括总部行政管理人员的工资薪金、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。
财务费用是纳税人筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。
从企业会计准则分析，准则对公司总部的“管理费用”和工程项目部的“开发间接费”并没有严格的界定。在实际工作中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等也无法与公司总部截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发间接费之间。例如，公司的副总经理可能兼任开发项目的负责人，公司的某位工程师可能兼任开发项目部的技术负责人，开发项目的会计核算由公司财务部代管，包括开发项目所使用的汽车，也是公司的公务用车，司机也是公司的司机，等等。《土地增值税暂行条例》对期间费用的税前扣除标准规定为按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计的10%扣除，这就为纳税筹划提供了较大的空间。例如，可以在企业组织机构设置上向开发项目部倾斜，把能划归开发项目部的人员尽量列为开发项目部的编制，把公司本部和开发项目部混合使用的设备划归开发项目部使用，这样就把本应由期间费用开支的费用，计入了“开发成本——开发间接费”，公司期间费用的减少并不影响房地产开发费用的扣除比例，反而是“房地产开发成本——开发间接费”加大后，加大了建造成本，会带来1.3倍的扣除项目金额，这样会使得增值额和增值率同时下降，达到少交或不交土地增值税的目的。
【例7-6】乙房地产开发公司为开发花园小区支付土地出让金1500万元，房地产开发成本3000万元，开发该小区需要两年时间，公司管理人员30人，公司本部人员兼任项目中的管理工作，每年需要支付管理费用200万元。为了加强开发项目的管理，2013年1月，经过董事会决议，将公司本部人员与项目管理人员编制分设，成立“项目管理部”，“项目管理部”编制人数16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元。请问，这样调整公司编制之后，“房地产开发费用”扣除率10%是否会受到影响？
【案例分析】
1.不设立“项目管理部”应交土地增值税的计算
由于房地产开发企业计算土地增值税时，销售费用、管理费用、财务费用不是据实扣除，而是按照建造成本的一定比例（10%）扣除。所以，房地产开发企业将与项目管理有关的人员组成项目管理部，不但不会影响房地产开发费用的扣除比例，反而，由于加大了开发成本，还使得扣除项目金额增大，有利于降低增值额和增值率。
（1）不含息建造成本=1500+3000=4500（万元）。
（2）扣除项目金额=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378（万元）。
（3）增值额=9600-6378=3222（万元）。
（4）增值率=3222÷6378×100%=50.52%，适用税率40%，速算扣除率为5%。
（5）应交土地增值税=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9（万元）。(www.xing528.com)
2.设立“项目管理部”对土地增值税纳税的影响
（1）将项目管理部费用计入“开发间接费用”后的不含息建造成本为
1500+3000+100×2=4700（万元）
（2）扣除项目金额=4700×130%+9600×5.5%=6110+528=6638（万元）。
（3）增值额=9600-6638=2962（万元）。
（4）增值率=2962÷6638×100%=44.62%。
适用税率30%，速算扣除率为0，把土地增值税的适用税率从第二档拉低到第一档。
（5）应交土地增值税=2962×30%-0=888.6（万元）。
设立“项目管理部”后降低土地增值税额为969.9-888.6=81.3（万元）。
筹划结论
在土地增值税的计算中，房地产开发费用采用的是比例扣除法，扣除比例为建造成本的10%，期间费用实际发生额的大小对扣除金额没有影响。房地产开发公司在人员编制上向开发项目倾斜，加强了项目管理力量，客观上降低了增值额和增值率，也就降低了土地增值税的应纳税额。
在房地产开发企业，期间费用的核算对土地增值税的影响至关重要，企业领导层对此应当引起足够重视。而且，人员编制的问题不是在土地增值税清算时进行调整，而是在企业取得开发项目时就应当统筹考虑，合理安排，在人员安排上尽量地向项目管理部倾斜。
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