适度加大建造成本法：土地增值税清算大成！

房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，加大基础设施建设的投入，增加小区内的的绿化和景观，改善小区的环境，提高装修档次等，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了扣除项目金额，扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，适用免税或较低税率的条件，达到免交或少交土地增值税的目的。

【例7-5】甲房地产开发公司开发的丽景小区为普通标准住宅，为取得此项目支付土地出让金1500万元，建筑安装成本4200万元，含借款利息200万元，可售面积30000m²。现在正在研究销售策略，如果销售毛坯房，计划每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，请计算应交纳多少土地增值税？用什么办法可以降低土地增值税的税负？

【案例分析】

1.销售毛坯房应交纳土地增值税的计算

（1）不含息建造成本=1500+4200-200=5500（万元）。

（2）扣除项目金额=5500×130%+9600×5.5%=7150+528=7678（万元）。

（3）增值额=9600-7678=1922（万元）。

（4）增值率=1922÷7678×100%=25.03%，适用税率30%，速算扣除率为0。

（5）应交土地增值税=1922×30%=576.60（万元）。

2.采取“精装修”战略降低土地增值税

甲房地产开发公司准备采取精装修战略，改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修后再销售，装修的目的就是降低土地增值税的税负，不提高售价。预计装修费用300万元，装修之后，每平方米售价仍为3200元，销售收入总额9600万元，无其他变动因素。(www.xing528.com)

（1）不含息建造成本=1500+4200-200+300=5800（万元）。

（2）扣除项目金额=5800×130%+9600×5.5%=7540+528=8068（万元）。

（3）增值额=9600-8068=1532（万元）。

（4）增值率=1532÷8068×100%=18.98%，增值率不大于20%，免交土地增值税。

精装修方案比卖毛坯房方案节税576.6万元，实际经济效益为

576.6-300=276.6万元

筹划结论

通过房屋装修适度加大建造成本，可以增大扣除项目金额，降低土地增值税的增值额和增值率，如果是普通标准住宅，当增值率不大于20%时，可以享受免交土地增值税的税收优惠；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，计算土地增值税时适用于较抵税率，少交土地增值税。实际上，房屋装修之后，提高其卖点，可以通过提高房屋售价，使投入的建造成本得到补偿，给房地产开发企业带来的经济效应是不交或少交土地增值税。这就是某些精明的房地产商采取“精装修战略”的奥秘。

3.需要说明的问题

房地产开发企业销售装修房，如果全装修成一个风格，购房人不会买账。解决方法有二：①在房产销售时把样板房装修成不同风格，任由购房人选购，把购房人的装修要求写入售房合同中；②在售房时，让装修设计人员到售楼处现场设计，按购房人要求设计，按预算定额计算装修费用，房地产开发企业不另计取费用。房地产开发企业将房屋装修后销售，增加了房产的亮点，可以提高售价，就算是房地产开发企业不在销售过程中赚取装修工程的利润，只是收回装修费，可是，由于加大了开发成本，加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率，房地产开发企业得到的土地增值税的税收好处是可想而知的。