降低税负，成功控制建造成本的技巧

税收对会计核算具有一定的依附性，每个税种的征收都依附于一定的会计核算方法。土地增值税的征收依附于会计核算的制造成本法。计算土地增值税增值额的基数，包括取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的合计，类似于工业企业的制造成本，为了更确切地反映房地产开发产品的成本和叙述方便，以下把“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和”简称为“建造成本”。

控制土地增值税税负的关键是控制增值额和增值率。下面分析建造成本对增值额和增值率的影响：

土地增值税的增值率=增值额÷扣除项目金额

=（销售收入总额-扣除项目金额）÷扣除项目金额

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数。《实施细则》对房地产开发成本的成本项目的规定与原《房地产企业会计制度》关于“开发成本”的规定是基本一致的，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套工程费和开发间接费。(www.xing528.com)

土地增值税允许扣除的房地产开发费包括管理费用、销售费用和财务费用（含利息支出）。应当强调的是，“房地产开发费用”不是据实扣除，而实行定率扣除，其允许扣除数为建造成本的10%。

财政部规定的加计20%的扣除数，其基数也是建造成本，此项扣除只适用于实际从事房地产开发的房地产开发企业，除此之外的其他纳税人不得加计扣除。可见，上两项扣除都是以建造成本为基数，因此，上述公式可表示为

在以上公式中，如果加大建造成本100万元，分子就会缩小130万元，而分母则会加大130万元，这时，土地增值税的增值率会急遽下降。就是说，如果加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，扣除项目金额的增大会带动增值率计算公式分子的缩小和分母的增大，使得增值率急遽下降，从而使增值率的变动呈现出“负乘数”效应。