土地增值税免税临界点计算简化

根据上述普通标准住宅免税临界点的计算，还可以计算非普通标准住宅的免税临界点定价系数，含经济适用房、限价房、全租房、廉租房、车库、商铺、高档住宅以及别墅等，怎样定价可以免除土地增值税？

设销售收入总额为X，不含息建造成本为Y，则当增值率为0时，销售收入总额X与不含息建造成本Y的关系为

当X≤1.37566Y，增值率≤0。其经济含义是，房地产开发企业出售除普通标准住宅以外的其他房产，只要售价不大于单位建造成本的1.37566倍，则增值额小于或等于零，增值率不大于零，不交土地增值税。

【例7-4】2009年，甲房地产公司接受县政府委托，为危房改造地区建造一个经济适用房小区。土地是土地管理部门以低价出让给甲公司的，土地总面积100000m²，出让价为5000万元，容积率为5.0，办理土地使用权过户费用180万元。县政府规定，该经济适用房小区的利润率不得超过6%。甲公司根据县政府的指示进行规划，小区总建筑面积532000m²，可售面积507000m²，建筑安装预算总额95750万元。销售房产应交营业税及附加5.6%，甲公司房地产开发费用10%，经过县政府批准的每平方米平均售价为2430元，预计销售收入总额为123201万元。

甲公司测算，可售面积每平方米平均造价1991元，每平方米平均售价2430元，售价是造价的1.22049倍，经济适用房的销售均价不大于建造成本的1.37566倍，不需要缴纳土地增值税。但是，当地税务机关规定，房地产开发企业只要销售住宅，土地增值税的预征率一律按2%预征。那么，甲房地产开发公司在销售经济适用房小区时，是否应当预征土地增值税？

【案例分析】应交土地增值税计算如下：

（1）取得土地使用权支付的金额=5000+180=5180（万元）。(www.xing528.com)

（2）开发总成本=95750+5180=100930（万元）。

（3）销售收入总额=2430×507000=1232010000（元）。

（4）扣除项目金额=1009300000×130%+1232010000×5.5%。

=1312090000+67760550=1379850550（元）。

（5）增值额=1232010000-1379850550=-147840550（元）。

结论：该项目增值额为负数，不符合《土地增值税暂行条例》“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例规定的税率计算征收”的规定，不应当征收土地增值税。