《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计算征收土地增值税。这就是经常讲的土地增值率不大于20%的免税，这里的20%就是“免税临界点”，纳税人应根据免税临界点的规定确定房屋售价，对土地增值税进行纳税筹划。
【例7-1】假设某房地产公司从事普通标准住宅开发，2013年7月，售出一栋普通住宅楼，可售面积12000m2，平均售价2000元/m2，销售收入总额2400万元，为建造该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，地方教育费附加2%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%。请计算该公司应交土地增值税和获利金额。
【案例分析】
（1）转让房地产销售收入总额为2400万元。
（2）扣除项目金额：
取得土地使用权支付的金额为324万元
不含利息的房地产开发成本=1200-100=1100（万元）
房地产开发费用=（324+1100）×10%=142.40（万元）
加计20%扣除数=（324+1100）×20%=284.80（万元）
允许扣除的税金，包括营业税、城建税、教育费附加，不含地方教育费附加为
2400×5%×（1+7%+3%）=132（万元）
扣除项目金额合计为
324+1100+142.4+284.8+132=1983.20（万元）
（3）增值额=2400-1983.2=416.80（万元）。
（4）增值率=416.8÷1983.2=21.02%，适用税率30%，速算扣除率为零。
（5）应交土地增值税额=416.8×30%-0=124.95（万元）。
（6）获利金额=销售收入-成本-费用-利息-税金=2400-324-1100-100-132-124.95=619.05（万元）。
该公司建造的普通标准住宅之所以要交纳土地增值税，是因为定价偏高，使得增值率超过了20%。企业可以通过纳税筹划，重新定价，达到免交土地增值税的目的。简单的方法就是降低售价，使得增值率不大于20%，销售普通标准住宅就可以免交土地增值税。假设该房地产公司把售价调低到1975元/m2，销售收入总额2370万元，当其他资料不变的情况下，纳税效果为
（1）扣除项目金额=1424×130%+2370×5.5%=1851.2+130.35=1981.55（万元）。
（2）增值额=2370-1981.55=388.45（万元）。
（3）增值率=388.45÷1981.55=19.60%。
该公司开发普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20%，依据《土地增值税条例》规定，免征土地增值税。
（4）获利金额=2370-324-1100-100-130.35=715.65（万元）。
降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了715.65-619.05=96.60（万元）。
这就是我们平时讲的“只要纳税筹划得当，低售价也可以高收益”。
那么，开发产品价格应该定在什么范围可以免征土地增值税呢？通过以上计算我们已发现关键在于控制增值率。
从上例可以发现，取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本构成了房地产开发总成本，这就相当于工业会计成本核算方法里讲的“制造成本”。税收对于会计核算具有一定的依附性，土地增值税依附的会计核算方法就是制造成本法，因为房地产行业是建造房产和构筑物的，所以在这里把制造成本叫做“建造成本”。再进一步研究可以发现，允许扣除的房地产开发费用是建造成本的10%，财政部规定的其他扣除项目是建造成本的20%。《实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照企业会计准则的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，在计算房地产开发费用时已经予以扣除，在此不能重复扣除。与转让房地产有关的税金只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（即营业税及附加），一般为销售收入总额的5.5%。所以，土地增值的增值额等于销售收入总额减去1.3倍的不含息建造成本，再减去营业税及附加。
设销售收入总额为X；不含息建造成本为Y；
则房地产开发费用是建造成本的10%，为0.1Y；
财政部规定的其他扣除项目为建造成本的20%，为0.2Y；
允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为
X×5%×（1+7%+3%）=0.055X
当增值率为20%时，求售价与建造成本的关系。列方程如下：(www.xing528.com)
计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024∶1。可以这样设想，房地产开发企业在建造普通标准住宅出售时，如果所定售价与建造成本的
比值不大于1.67024，就能使增值率不大于20%，根据《土地增值税暂行条例》的规定，可以免交土地增值税，所以，我们称1.67024为“免税临界点定价系数”。就是在销售普通标准住宅时，销售收入总额如果不大于取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的1.67024倍，就可以免交土地增值税。
在会计资料上能够取得土地使用权支付额、房地产开发成本，而建筑面积（或可售面积）是已知的，单位面积建造成本可以求得。如果房地产开发企业想达到免交土地增值税的目的，可以用“免税临界点定价系数”来控制售价。
【例7-2】假设某普通标准住宅开发项目每平方米建造成本为1500元，那么在订价
时，使得售价不大于1500×1.67024=2505（元/m2），就可以免交土地增值税。
有了这个系数，也使我们在降低销售时有了标准，不会因为单纯追求免税而过多地减少了企业利润。
企业经营的目的在于追求经济效益，免税也是为了提高效益，所以，在市场看好的情况下，不能单纯为了节省税费而不提高商品售价，需要把握的原则是提高售价所带来的收益应当大于提高售价而增加的税费支出。
《土地增值税暂行条例》规定“增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%”，所以我们使提价所带来的收益大于增值额的30%就能获利。根据上述计算方法，我们得到“高收益最低定价系数”为1.82014。就是把每平方米售价定在单位面积建造成本乘以1.82014以上，企业虽然交纳土地增值税，但是，由于提高售价所带来的销售收入增加额大于提价应交的土地增值税额，企业仍然可以多获利。用图表示如下：
【例7-3】延续【例7-1】的资料，该项目可售面积12000m2，不含息建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/m2。
【案例分析】免税临界点定价=1186.66×1.67024=1982.00（元/m2）
高收益最低临界点定价=1186.66×1.82014=2159.91（元/m2）
以上计算临界点定价的经济含义是，房地产开发企业建造普通标准住宅出售，如果售价低于1982.00元/m2，可以控制增值率不大于20%，免交土地增值税。如果售价高于2159.91元/m2，虽然交纳土地增值税，但是，由于提高售价所带来的销售收入大于所交纳的土地增值税款，企业仍然可以提高经济效益。
以下计算验证两个定价系数：
（1）假设按免税临界点定价，房价为1982.00元/m2，验证是否可以免交土地增值税？
销售收入总额=1982.00×12000=2378.40（万元）
扣除项目金额=1424×130%+2378.40×5.5%=1982.01（万元）
增值额=2378.40-1982.01=396.39（万元）
增值率=396.39÷1982.01×100%=19.9999%
增值率≤20%，根据《土地增值税暂行条例》的规定，可以享受免交土地增值税的优惠政策。
获利金额=2378.40-324-1100-100-2378.40×5.5%=723.59（万元）
较2000元/m2售价提高效益=723.59-619.05=104.54（万元）
（2）假设按高收益最低临界点定价，使每平方米销售单价大于2159.91元，假设定价为2160.00元/m2，验证企业是否可以通过提高单位售价来提高经济效益？
销售总额=2160.00×12000=2592.00（万元）
扣除项目金额=1424×130%+2592.00×5.5%=1993.76（万元）
增值额=2592.00-1993.76=598.24（万元）
增值率=598.24÷1993.76×100%=30.01%，适用税率为30%，速算扣除率为零。
应交土地增值税=598.24×30%-0=179.47（万元）
销售总额增加192.0万元（2592-2400），应交土地增值税179.47万元，缴纳土地增值税后还可获利=192.0-179.47=12.53（万元）
获利金额=2592-324-1100-100179.47-2592×5.5%=745.97（万元）
较2000元/m2售价提高效益=745.97-619.05=126.92（万元）
从普通标准住宅的定价技巧验证中可以得出如下结论：免税临界点定价系数为1.67024；高收益最低定价系数为1.82014；这两个系数可以应用于普通标准住宅土地增值税的纳税筹划。
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