土地增值税清算大成-扣除项目金额的审核

《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）指出，土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。土地增值税清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。

（一）土地增值税扣除项目金额审核的内容和审核要求

1.扣除项目金额审核的内容包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）房地产开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）。

（3）房地产开发费用。

（4）与转让房地产有关的税金。

（5）国家规定的其他扣除项目。

2.审核扣除项目是否符合下列要求：

（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的未取得合法凭据的支出不得扣除。

（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（二）取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费审核时重点关注的内容

（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（三）前期工程费、基础设施费审核时重点关注的内容

（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

（四）公共配套设施费审核时重点关注的内容

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。(www.xing528.com)

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

（五）建筑安装工程费审核时重点关注的内容

（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。”如果房地产开发企业有施工资质，可以组织施工队伍自行进行建筑施工，施工中发生的材料费、人工费、机械使用费可以计入开发成本，其中的材料费计入成本的依据是增值税发票。如此看来，房地产企业自购建材（俗称甲供材料）是可以计入开发成本的。这里计入成本的关键是分清会计主体，谁取得的发票入谁的账就不会重复计算扣除。

（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

《营业税暂行条例》规定：“纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。”房地产开发企业取得的建筑业发票必须是项目所在地的地方税务局开具的发票，否则不得扣除。

（六）开发间接费用审核时重点关注的内容

（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的理费用记入开发间接费用的情形。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用。”因此，一般应当是企业“项目管理部”所发生的费用方可计入开发间接费抵扣。

（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

（七）利息支出审核时重点关注的内容

（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。2000年1月1日之前，房地产开发企业的借款费用是计入财务费用的，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发费用（含销售费用、管理费用、财务费用）按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%加计扣除。《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）第三十五条规定：“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。”因此，自2000年1月1日起，房地产开发企业在建造期间发生的借款费用计入“开发成本”。这样以来，借款费用的扣除就造成了重复扣除。为了避免重复扣除，国家税务总局印发的《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”应当理解为在计算土地增值税的扣除项目金额时应当剔除已经计入开发成本中的借款费用。如此看来，计算扣除项目金额时只是剔除已经计入开发成本的借款费用，不应再调整至开发成本，既无必要也无可能。

（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

（八）代收费用审核时重点关注的内容

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

（九）关联方交易行为审核时重点关注的内容

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

（十）土地增值税清算审核结束

土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。