土地增值税清算大成，附1：鉴证说明编写要求

一、纳税主体

（一）房地产常规开发业务的鉴证说明

从以下三个方面介绍“五证”取得情况：

1.说明“五证”是否全部取得；

2.未取得的原因；

3.《销售许可证》的取得是否超过三年。

（二）房地产非常规开发业务的鉴证说明

1.简要说明项目取得及开发情况；

2.未能按程序取得“五证”的原因；

3.从归属和利用两个方面，说明是否取得了所开发项目的物权。

二、经营行为

（一）说明转让行为已经发生

1.对转让证据进行介绍或描述；

2.介绍转让交易过程，并说明属于二级市场的转让行为；

3.介绍权属变更情况。

（二）说明转让的是国有土地使用权

1.被转让土地的权属取得情况；

2.说明已按法定程序取得《国有土地使用证》；

3.摘录交易合同的有关内容，介绍有关交易资料，说明交易已经完成。

（三）说明取得转让增值收入

1.摘录确认转让价格的合同条款；

2.转让价款结算情况；

3.转让发票和收款单据等证据说明；

4.对未发生增值收入的项目，应取得相关证据，并对其合理性、合法性进行论证说明。

三、清算单位

（一）常规开发业务清算单位的鉴证说明

1.说明按“五证”确认的开发项目构成情况；

2.每个开发项目，按单项开发项目、单位工程或单项工程划分清算单位的情况；

3.说明开发项目自定名称与“五证”登记名称的核实情况，说明是否一致；

4.对于有多个开发项目的纳税人，以开发项目作为一级分类标准，以各清算单位作为二级分类标准，编制纳税人清算单位明细表。

（二）非常规开发业务清算单位的鉴证说明

1.说明按实际取得项目情况，确认开发项目构成情况；

2.每个开发项目，按单项开发项目、单位工程或单项工程划分清算单位的情况；

3.对于有多个开发项目的纳税人，以开发项目作为一级分类标准，以各清算单位作为二级分类标准，编制纳税人清算单位明细表。

（三）普通标准住宅的鉴证说明

1.《商品住房建筑面积情况明细表》的填报情况；

2.税务机关对普通标准住宅的确认情况；

3.对普通标准住宅的会计核算情况；

4.普通标准住宅的增值率是否超过了20%。

四、清算条件和清算申请

（一）纳税人应进行土地增值税清算的鉴证说明

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的说明：

（1）描述介绍有关证据；

（2）说明项目全部竣工、完成销售。

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的：

（1）描述介绍有关证据；

（2）说明未竣工决算项目的整体转让情况。

3.直接转让土地使用权的：

（1）描述介绍有关证据；

（2）说明土地使用权已经直接转让。

（二）税务机关要求进行土地增值税清算的鉴证说明

1.说明税务机关向纳税人发送，纳税人并收到《土地增值税清算通知书》；

2.说明税务机关要求进行土地增值税清算的原因，并说明是否符合文件规定。

五、收入总额

（一）按交易价格确认的房地产转让收入鉴证说明

1.主营业务收入鉴证说明

根据会计资料直接填报的主营业务收入的审核说明：

（1）说明账面发生的主营业务收入情况，抄录有关会计科目的累计发生额，并审核逻辑关系；

（2）说明主营业务收入的确认和计量方法；

（3）说明每平方米售价与政府公布的每平方米造价对比情况；(www.xing528.com)

（4）记录主营业务收入的会计处理中，存在的差错；

（5）说明收入事项的会计差错是否进行了全额纳税调整；

（6）说明销售截止是否正确，记录提前确认收入或滞后确认收入的不正常会计业务，并说明纳税调整情况；

（7）说明应收账款科目中，有无未经认可的大额销售。若有，应做记录，并进行纳税调整。

2.主营业务收入额计算说明

（1）根据账面金额和纳税调整金额，计算销售货币金额；

（2）根据账面金额和纳税调整金额，计算换取非货币性资产作价金额；

（3）根据账面金额和纳税调整金额，计算取得其他收益金额；

（4）取得实物收入的，应说明评估价确认情况。

3.证据来源科目

主营业务收入的证据属于会计核算证据，鉴证程序为逻辑关系审验和收入账务处理方法评价。土地增值税清算鉴证业务，不执行注册会计师鉴证准则规定的有关收入的鉴证程序。

证据来源科目为“主营业务收入”、“应收账款”、“预收账款”和纳税人用于核算销售款项的其他科目。

（二）按评估价格确认的房地产转让收入鉴证说明

1.说明按评估价格确认房地产转让收入的原因；

2.描述或摘录评估报告对转让价格的评估情况；

3.介绍税务机关对评估报告的采用情况，对有关证据进行描述。

（三）房地产交易的视同销售收入鉴证说明

1.对存货科目中成品房，审核中发现的视同销售收入项目说明；

2.对发现的用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、实物抵债、换取其他单位和个人的非货币性资产等六项视同销售交易行为，应分类说明，并分类确认视同销售金额。

3.证据来源科目。视同销售收入的鉴证证据属于纳税调整证据，对于这类证据，应从交易性质认定和交易金额计算等两个方面进行鉴证，所涉及的证据来源科目包括：开发产品和长期投资科目，涉及抵债的应付款项账户，记入非货币性交易的有关账户。

（四）申报表的填报数据计算说明

1.土地增值税纳税申报表（一）收入项目的金额计算

（1）清算项目所包含的清算单位的组成情况；

（2）执行国家税务总局国税发[1995]90号文件规定的地区，纳税人按清算单位分别计算货币收入、实物收入、其他收入；

（3）执行省市、自治区自定《土地增值税纳税申报表（一）》的地区，根据当地报表收入分类情况，按清算单位分别计算填报。如北京是按照“转让土地收入”、“转让地上建筑物及其附着物收入”计算填报。

2.对房地产转让收入，按转让方式分别计算下列项目金额

（1）销售货币金额；

（2）换取非货币性资产作价金额；

（3）分配股东作价金额；

（4）分配投资人作价金额；

（5）用于职工福利作价金额；

（6）用于职工奖励作价金额；

（7）对外投资金额；

（8）抵偿债务金额；

（9）取得其他收益金额。

六、扣除项目

（一）按清算单位分项说明

按照申报表的要求，有多项清算单位的，应按清算单位分别填制纳税申报表，分项办理纳税申报手续。无论是在确认收入还是在确认扣除项目的时候，应按清算单位分别确认。

（二）扣除项目金额的情况介绍

1.取得土地使用权支付金额；

2.总开发成本、费用的确认计量情况；

3.允许分摊扣除的配套设施；

4.清税面积与未销售面积成本的配比；

5.未扣除金额；

6.扣除项目计算分摊配比说明；

7.出售普通标准住宅竣工面积情况；

8.分摊配套设施的具体用途面积。

（三）证据来源科目

成本和费用的证据属于会计核算证据，鉴证程序为逻辑关系审验和收入账务处理方法评价。土地增值税清算鉴证业务，不执行《注册会计师鉴证准则》规定的有关成本费用的鉴证程序。

证据来源科目为“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“财务费用”等科目。

（四）视同销售的扣除项目确认问题

土地增值税清算的视同销售扣除项目，与企业所得税的视同销售成本计算方法不同。企业所得税计算成本，是按照分步结转法进行计量的，因此，在确认视同销售后，就必须对应的确认视同销售成本。土地增值税扣除项目，是根据单位面积扣除金额确定的，将作为视同销售商品房的面积，计入总销售面积，然后再根据单位扣除标准进行计算扣除金额，视同销售商品房所对应的扣除金额也包含在其中。

七、税款计算与缴纳

前面谈到了纳税申报，应按清算单位分别填制申报表。这里仅说明一般的鉴证方法和编写要求，不同的清算单位，在确认计量计税项目时是有差异的，但鉴证说明的编写方法是相同的。

1.清算单位的申报地点说明：这部分内容，应说明本次清算所涉及的清算单位，根据项目所在地确认每个清算单位的申报地点，明确主管税务机关；

2.每个清算单位税款计算过程说明；

3.每个清算单位清算前已缴纳税款说明；

4.每个清算单位退补税情况说明。