土地增值税清算报告的分析介绍

土地增值税开征以来，各地逐步完善了土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型，合理地确定预征率，加强土地增值税的预征管理，工程项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。

会计谨慎原则要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告保持应有的谨慎原则，不得高估资产或收益，也不得低估负债和费用。流转税是对应税收入征税，预征税金包含对预计收入征税之意，这与会计谨慎原则是不相符的。所以，《企业会计准则》没有做出预交税金的会计处理规定，在“长期待摊费用”科目中规定，“本科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出”。此科目不核算预交税金。

但是，房地产企业在经营过程中，当取得预售收入时，根据税法规定要预交税金，包括营业税、企业所得税、土地增值税等，除预交的所得税由于属于时间性差异，会计准则规定可通过“递延所得税资产”或“递延所得税负债”科目核算外，其他预交的税金，会计准则没有规定可使用的会计科目。

一方面是税法要求开发企业预缴税费，另一方面是会计准则没有会计科目可用，笔者建议在“应交税费”科目下，增设二级科目核算。

例如，为了核算预交土地增值税，可在“应交税费”科目下设置“预交土地增值税”二级科目。

当房地产企业取得预售收入，按当地规定的预征率计算预交土地增值税时，

借：应交税费——预交土地增值税

贷：应交税费——应交土地增值税

当预售收入结转销售收入时，

借：营业税金及附加

贷：应交税费——预交土地增值税

同时，将应交土地增值税与预交土地增值税的差额贷记“应交税费——应交土地增值税”。到项目具备清算条件时，按着规定时间向主管税务机关提出清算申请，加以清算，多退少补。

该科目的余额反映按“预收账款”计算的预交的土地增值税累计余额。

【例4-3】致诚信房地产公司于2012年3月对已经封顶的普通标准住宅，取得预售许可证之后开始预售，当月取得预售房产首付款收入600万元，按当地税务机关规定，普通标准住宅土地增值税的预征率为2%。2012年4月，致诚信公司对预售房产收到银行按揭贷款1400万元，并开具了销售不动产的发票，致诚信公司按规定预交了土地增值税。2012年末，该小区房产没有完工，不具备交房条件。

【案例分析】(www.xing528.com)

（1）2012年3月取得预售收入600万元，计算预交土地增值税600×2%=12万元。

借：应交税费——预交土地增值税120000

贷：应交税费——应交土地增值税120000

次月按照《土地增值税暂行条例》规定，向主管地税局进行纳税申报，缴纳土地增值税。

借：应交税费——应交土地增值税120000

贷：银行存款120000

（2）2012年4月，与预售房相关的按揭贷款到账，开具销售不动产发票后，计算预交土地增值税1400×2%=28（万元）。

借：应交税费——预交土地增值税280000

贷：应交税费——应交土地增值税280000

次月按照《土地增值税暂行条例》规定，向主管地税局进行纳税申报，缴纳土地增值税。

借：应交税费——应交土地增值税280000

贷：银行存款280000

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十二条“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”的规定，房地产开发企业预交的土地增值税，在计税企业所得税应纳税所得额时可以扣除。

待开发项目完成销售之后，或具备其他应当进行清算的条件时，房地产企业应当主动向主管税务机关进行土地增值税的清算，将“应交税费——预交土地增值税”转入“营业税及附加”科目，结清开发项目的纳税事项。