（一）基本计算方法
首先以出售房地产的销售收入总额减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额除以扣除项目金额求出土地增值率。然后，根据土地增值率的高低选择确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，减除速算扣除额，求得应纳税额。
增值额=销售收入总额-扣除项目金额
土地增值率=增值额/扣除项目金额×100%
速算扣除额=扣除项目金额×速算扣除系数
应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）转让新建房地产应纳土地增值税的计算方法
按照《土地增值税纳税申报表》规定的程序计算：
（1）计算转让房地产收入总额。
（2）汇集扣除项目的金额。
（3）计算增值额。
（4）计算增值率。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（5）根据增值率确定适用税率和速算扣除率。
（6）根据适用税率计算应交土地增值税税额。
【例4-1】某房地产公司销售一栋写字楼，收入总额8000万元，取得土地使用权支付费用1000万元，房地产开发成本3000万元，借款利息支出230万元，其中罚息3万元，有银行的计息清单，当地政府规定房地产开发费允许扣除比例10%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，印花税0.5‰，试计算该公司应纳的土地增值税。
【案例分析】计算土地增值税额的步骤如下：
（1）销售收入总额8000万元。
（2）扣除项目金额：
1）取得土地使用权支付金额1000万元。
2）房地产开发成本3000万元。
3）房地产开发费用。
利息支出/房地产开发成本=（230-30）÷（1000+3000）=5%
不大于5%，房地产开发费用采用比例扣除法。
房地产开发费用=（1000+3000）万元×10%=400万元
4）财政部规定的加计扣除=（1000+3000）×20%=800（万元）。
5）允许扣除的营业税及附加=8000×5.5%=440万元。
扣除的项目金额合计=1000+3000+400+440+800=5640万元
（3）增值额=8000万元-5640=2360万元。
（4）增值率=2360÷5640×100%=41.84%。
适用税率为30%，速算扣除率为0。
（5）应纳土地增值税额=2360×30%-0=708万元。(https://www.xing528.com)
（三）出售旧房应纳税额的计算方法
（1）确认转让房地产收入总额。
（2）计算评估价格。其公式为
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
(3)汇集扣除项目金额。
(4)计算增值率。
(5)根据增值率确定适用税率。
(6)根据适用税率计算土地增值税税额。
应纳税额一增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数
【例4-2】某市烟草公司转让一栋20世纪80年代建造的办公楼，当时造价900万元，土地使用权属于无偿划拨。经资产评估机构评定，重置成本1200万元，该房子为五成新，售价l400万元，评估报告已经税务机关确认。补交土地出让金200万元，支付营业税5%，城市维护建设税701，教育费附加3%，地方教育费附加2%，请计算该项目应纳的土地增值税额。
【案例分析】
(1)销售收入总额=14000000元
(2)评估价格=12000000×500%=6000000元。
补交土地出让金=2000000元。
(3)允许扣除的税费=770000元。
营业税=140000×50%=700000（元）。
城市维护建设税=700000×7%=49000元。
教育费附加=700000×3%=21000元。
(4)扣除项目金额合计=6000000+2000000+770000=8770000元
(5)增值额=14000000-8770000=5230000元
(6)增值率=5230000÷8770000×100%=59.64%
适用税率40%，速算扣除率5%。
(7)应纳土地增值税额=5230000×40%-877000×5%=2092000-438500
=1653500元。
（四）特殊售房方式应纳税额的计算方法
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为
但是，根据2007年8月30日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法规定的下列条件的房地产，不得转让：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
现在，房地产开发企业取得土地使用权之后，不建房就转让土地使用权已经不可能，《土地增值税暂行条例实施细则》的上述规定已经难以执行。
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