实际销售收入计算与复核步骤

国家税务总局规定的房地产开发项目土地增值税清算的必要条件，一是已竣工验收的房地产开发项目，二是已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到规定比例以上。关于销售收入确认的问题，国家税务总局曾经以多个文件做过规定，例如《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）等。其中最具代表性的文件是《国家税务总局关于印发<企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）>的通知》（国税发[2007]10号），该文件第二条规定：“对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现”。该条款销售确认的条件有两个，其一是将房产移交给购房人，其二是将发票结算账单交给购房人，缺一不可。现在，大多数房地产开发企业采取预售房的形式，只有在交房时才符合销售确认的条件，才能够计算销售收入总额。

销售收入总额确认的基础是销售合同和销售发票，在土地增值税清算前应当对销售收入进行复核。复核时应结合商品房销售（预售）许可证、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、销售发票，重点与《房产销售收入明细表》进行核对，核对房地产实际销售面积与项目可售面积的数据是否一致，进而核对销售收入明细表账及其他有关资料，以核实销售收入总额。对销售合同所载商品房面积与《实测报告》的实际测量面积不一致而发生补、退房款的，应对销售收入总额按实测面积进行调整。对销售价格明显偏低的，应向营销部门了解有无正当的理由，如无正当理由应当重新确认收入金额。(www.xing528.com)

实际销售收入复核之后，要重点复核《房产销售收入明细表》。由于土地增值税清算时是按房产类别进行清算的，因此，《房产销售收入明细表》应当按房产类别来编制，其中合同面积应与销售合同相符，实售面积应与实测面积相符。合同销售收入额应当与合同金额核对相符，实测面积销售额应当与《主营业务收入》明细账核对相符。对于比较大型的房地产开发项目，编制《房产销售收入明细表》的工作量较大，财务会计部门应当指导营销部门在日常销售时就按照《房产销售收入明细表》的内容积累资料。