加强会计核算，确保成本核算及时准确完整

房地产开发产品的建造周期长、工艺繁杂、涉及范围广，成本核算要及时、准确、完整，否则，就会造成项目竣工多年，成本核算久拖不决，这种情况已经是屡见不鲜。

所谓成本核算的及时性，是指开发产品的成本核算应当紧跟工程进度。工程进行到什么程度，与施工企业的工程决算就应当进行到什么程度，并取得相应的发票，成本核算也应当进行到什么程度。工程竣工验收之后，及时与施工企业进行工程决算，取得全部工程发票，整个开发项目的成本核算应当尽快完成。房地产开发企业一般采取预售方式销售开发产品，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，即为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。当开发项目达到土地增值税清算条件时，税务机关有权要求房地产开发企业进行项目清算。所以，无论从企业所得税的角度还是从土地增值税清算的角度，都要求开发产品成本核算的及时性。

所谓成本核算的准确性，是指房地产开发企业按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》和《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定正确核算开发产品的成本。开发产品的成本核算与其他产品的成本核算意义不同，例如工业产品，其成本核算的准确与否只会影响企业所得税的应纳税额。而开发产品的成本是否准确，不但影响企业所得税的应纳税额，还会影响土地增值税的应纳税额，土地增值税往往被称为“第二企业所得税”。(www.xing528.com)

所谓成本核算的完整性，是指土地增值税清算时开发成品的总成本应当涵盖整个开发项目，不得漏计成本，漏计的成本以后不得补计，这就会造成整个项目的土地增值税多交。

土地增值税的清算与企业所得税的汇算清缴不同，企业所得税是按年度进行汇算清缴，因此有些成本费用可以预提，因不能取得有效票据，当期没有抵扣的成本费用，以后取得相应票据时允许补计成本或费用，抵扣应纳税所得额。土地增值税是在开发项目具备清算条件后一次性进行清算，相关成本费用必须一次计入成本费用，以后不准许补记。在开发项目的工程竣工后，各项与本开发项目有关的事项应当完成，而且工作完成与否包括取得相应票据，必须引起房地产开发企业领导层和各业务部门的高度重视。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额是按清算时的单位建筑面积成本费用计算扣除的。