开发产品成本计算的常规程序——土地增值税清算大成

房地产开发企业的最终产品是不同类别的房屋，不同用途、不同类型、不同结构、不同价格的房产要经过一个复杂漫长的生产过程，它们都是从取得土地使用权开始，到装修完成、交付使用结束。房地产企业成本核算的核心是不同类型的房产，所以，在成本核算方面采用的是类似于工业企业的制造成本法。制造成本法是工业企业以最终产品为核心，把成本划分为可以直接计入产品成本的人工费、材料费等直接成本，和不能直接计入成品成本的共同成本、间接成本，如辅助生产、制造费用。直接成本采取直接计入成本的方法，共同成本、间接成本采用一定的方法分配计入产品成本。

为正确核算房地产企业的产品成本，成本核算的一般程序如下：

（1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本费用和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行确认与计量。

（2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

1）直接成本采用直接计入法。如建筑安装工程费，由工程部、预算造价部按照开工前确定的成本核算对象分类，依据会计核算的“开发成本——建筑安装工程费”金额计算各类房产的建筑安装费用，编制《建筑安装工程成本计算表》，财会部直接填在《开发产品成本分配计算表》中。

2）间接成本和共同成本按照31号文件所规定的两项原则、四个方法分配计入各类房产的成本中。

（3）对当期已经竣工验收的房产，应及时取得全部原始凭证，尽快完成其成本核算工作，从“开发成本”科目分房产类别转入“开发产品”科目中，并按照不同房产类别分别计算单位工程成本（见表3-4）。(www.xing528.com)

表3-4 开发产品成本明细表（企业所得税专用）

（续）

（4）对本期已完工成本对象分别开发产品和固定资产并对其成本进行结算。属于房地产开发企业自用的转作“固定资产”科目；属于出租经营的转作“投资性房地产”科目；属于已经销售的，按照单位成本和已售面积分类转作“主营业务成本”科目；属于竣工待售的仍在“开发产品”科目进行核算。需要强调的是，对于已经售出的不同类型的房产，应按照单位成本分类结转成本，而不可以不分房产类别的综合结转成本。

（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，仍然在“开发成本”科目核算，并分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。