土地增值税清算成本对象确定原则

开发产品成本，是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照国家财务与税收法规的规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。简单地讲，开发产品的成本就是开发费用的对象化。

开发产品成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的开发项目。简单地讲，开发产品成本对象就是承担开发成本的具体项目（或产品）。成本对象的确定原则如下：

1.可否销售原则

在房地产企业建造的开发产品中，有些是可以直接对外销售的，有些是不能直接对外销售的。开发产品能够直接对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能直接对外经营销售的开发产品，房地产企业也投入了成本费用，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本费用分摊计入能够对外经营销售的成本对象中，如图3-1所示。

图3-1 可否销售原则应用示意图

房地产开发企业自用的房产、经营性房产或无偿赠予地方政府公用事业单位以外其他单位的房产，应当视同可售开发产品进行分类。

2.分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

该项成本对象确定原则主要适用于同一个开发小区有若干栋结构类型相似的房屋，由同一个施工单位建设，开、竣工时间相近的情况，可以就整个开发小区统一划分成本对象，而不必把每栋房屋作为成本核算对象。

3.功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

根据该项成本对象确定原则，无论是在一栋综合楼内，或者一个开发小区内若干栋楼，都可以按照房屋的使用功能不同和房屋组成部分相对独立划分为商铺、普通标准住宅、非普通标准住宅、车库等房产类型。因为房屋的功能不同，其结构、装修程度、造价、售价也可能不同，分别作为成本核算对象有利于配比原则的实施。(www.xing528.com)

4.定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等原因而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

在房产销售中往往会出现因房屋的功能不同形成的价格差异，例如：1～2层为商铺，售价会高一些，3层以上为住宅，售价相对较低。房地产开发企业可以根据房屋预期售价的不同，划分为不同的成本核算对象，分别核算成本，而不能对整栋楼平均计算开发成本，如商铺售价高，其造价也应当高一些，住宅售价略低，其成本也较低，从而达到售价与成本相配比的目的。

5.成本差异原则

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

房屋因功能不同，在结构、装修等方面就一定程度上存在明显差异，这就带来成本的差异，预期售价也必定存在差异，对于这类房屋也可以分类确定为成本核算对象。

实际上，上述两项原则体现了收入、成本配比原则。简言之，售价较高的产品成本也必然较高，此项原则应当体现在开发产品成本核算之中。

6.权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

房地产开发企业除自建、自售的房地产，可能与其他单位合作开发，也可能受托为国家机关、其他企业事业单位代建房屋，由于房地产的权属不同，应当分别确定为成本核算对象。

31号文件要求：“成本对象由房地产企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。

最近几年，国家加强了对土地增值税的清算力度，土地增值税的有关法规要求按照房产类型对土地增值税进行清算。房地产企业正确划分成本核算对象，也为土地增值税的分类清算打下基础。