房地产开发企业成本核算方法及推荐

1993年出台的《房地产开发企业会计制度》（[1993]财会字第2号）在“开发成本”科目中只规定了六个成本项目，对于每一个成本项目的具体核算内容没有明确规定。2006年2月，财政部一揽子推出《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则，只是在存货准则中论述了存货的成本核算。会计制度改革以来，没有出台过房地产开发企业的会计核算制度，也没有关于开发产品成本核算方法的规定。2009年5月，国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称《清算管理规程》）文件第十七条规定，土地增值税清算时，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。如果对土地增值税按照不同类型的房地产进行清算，那就必须要求房地产开发企业按照不同类型的房地产进行成本核算。这段话可以理解为：税收征管已经对房地产开发企业的成本核算提出新的、更高的要求。可是，直到现在还没有一个完整的适用于房地产开发企业进行成本核算的会计核算方法或会计制度。

国家税务总局经过多年的调研和探索，于2009年3月6日，印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文件），该文件第四章“计税成本的核算”提纲挈领式的规定了房地产开发产品成本核算的基本原则和基本方法，为房地产开发企业的成本核算指明了方向，这也是《清算管理规程》提出较高税收征管要求的基础。(www.xing528.com)

为方便税收征纳双方的核算，我国新制定的税收法规尽量与企业会计准则趋同。在开发产品的成本核算方面，既然31号文件先行了一步，规定了房地产开发产品成本核算的基本原则和基本方法，那么，在开发产品的成本核算方面，会计核算是否也可以与税法趋同呢？实际上，《小企业会计准则》（财会[2011]17号）已经开始这样做了。为此，在开发产品的成本核算方面，笔者依据31号文件的原则规定，借鉴工业企业的成本核算方法，编写一套房地产开发企业的成本核算方法，在近几年的土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中推荐给房地产开发企业试用。不但房地产开发企业认为可行，税务机关也认为方法不错。在此，推荐给广大读者，供大家参考。