合作建房递延纳税规定-土地增值税清算

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

国家税务总局《营业税问题解答（一）》（国税函发[1955]156号）规定：合作建房是指一方提供土地使用权（以下简称甲方），另一方提供资金（以下简称乙方）的合作建房。建成后按比例分房自用的属于土地使用权和房屋所有权的互换。甲方转让了部分土地使用权，换取的是房屋所有权，应当征收营业税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价（没有土地），换取部分土地使用权，也应当征收营业税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税条例实施细则》的规定分别核算双方各自的营业额。

甲方转让了国有土地使用权，如果有增值额，依照土地增值税条例的规定，应当征收土地增值税。财税字[1995]48号文件作了暂免征收土地增值税的规定，免征土地增值税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取的是土地使用权，乙方转让的房产中不包含土地使用权，简言之，乙方只是转让房产，没有发生“转让国有土地使用权的行为”，不属于土地增值税暂行条例规定的征税范围，也不应当征收土地增值税。甲方、乙方在房产建成分配之后再次转让，就符合土地增值税暂行条例规定的征税范围，应当征收土地增值税。

由于甲乙双方都没有缴纳土地增值税，没有完成土地增值税的计税基础，将来再次转让分得的房地产时，土地增值税的计税基础也是不能改变的，只能按土地、房产的原有计税基础确定。(www.xing528.com)

合作建房还涉及企业所得税的问题，如何计算转让收入，根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十七条的规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。