土地增值税清算成果的分析介绍

《土地增值税暂行条例》第八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

由于条例规定得比较笼统，不便于执行，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条解释道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）又对“城市实施规划”和“国家建设的需要”进一步解释为：

（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪声，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。

（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

一些城市在旧城改造过程中，将一些工业企业迁出市区，安排在工业园区、高新技术开发区或者城市郊区，都属于因“城市实施规划”需要而搬迁，可以免征土地增值税。企业搬迁是否符合“国家建设需要”，应当注意建设项目的级次，除因实施省级、部级和国务院批准的建设项目需要而搬迁可以享受免税外，因其他建设项目需要而搬迁的一律不得享受土地增值税的免税政策。

应当注意的是，纳税人因国家建设需要被依法征用、收回的房地产享受免征土地增值税的待遇时，还应当履行必要的免税审批手续。《实施细则》第十一条第五款规定：“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税”。企业因国家建设需要被搬迁的应当取得政府有关部门批准企业搬迁的文件，到主管税务机关办理审批手续，审查通过后才可以享受免税待遇。例如江苏省国家税务局和江苏省地方税务局联合下发的苏国税发[1995]336号文件规定：因实施城市规划、国家建设需要而依法征用的房产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，凭政府（或有关部门）批准的文件，填写“国家征用搬迁转让房地产免征土地增值税审批表”，经所在地市、县税务机关审核后，免征土地增值税。(www.xing528.com)

实际上，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产，不仅仅涉及土地增值税，还涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等。

城市实施规划，动迁企事业单位或居民，是国家土地管理部门收回国有土地使用权。国家税务总局关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知（国税发[1993]149号）第八条规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

关于企业或居民动迁收入是否征收营业税的问题，广东省地税局在1999年曾经请示过国家税务总局，根据国家税务总局的答复精神，广东省地方税务局下发了《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）第二条、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题：为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

居民拆迁补偿收入是否征收个人所得税，《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

企业由于社会公共利益的需要，在政府主导下进行整体搬迁或部分搬迁，企业能够提供相关文件证明资料，属于政策性搬迁的，可以按照《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）享受政策性搬迁的企业所得税待遇。