土地增值税清算率达成

房地产开发企业建造的开发产品生产周期较长，在建造房地产达到一定程度后可以预售房产，为了发挥土地增值税对房地产销售的调节作用，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关应当全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号，以下简称53号文件）指出，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

53号文件授权各省确定土地增值税的预征率。为了贯彻国务院的指示和国家税务总局的53号文件，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局联合下发的《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》（京建发[2010]677号）文件第一条“关于土地增值税预征率问题”规定，自2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下标准预征土地增值税：

（1）房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。(https://www.xing528.com)

（2）容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。

（3）其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。

《天津市地方税务局关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号）第一条规定，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每m²销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每m²销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每m²销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。

可见，大多数省市区都是按照国务院、国家税务总局文件规定的精神来预征土地增值税的。