完善住宅建设用地续期制度建议

基于以上的论述，笔者建议未来我国相关法律法规对于住宅建设用地使用权的期限问题，应作如下修改：

第一，我国《物权法》第一百四十九条第一款应当修改为：

【第一款】住宅建设用地使用权期间届满，符合相关法律、行政法规规定的条件的，应当自动无偿续期；不符合法定条件的，应当在法定期限内向土地管理部门申请缴纳土地使用费。

【第二款】住宅被用于商业目的的，适用法律、行政法规关于商业用地之规定。

第二，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《土地管理法》《城市房地产管理法》中，涉及住宅建设用地使用权期限的，应当作如下修改：

【第一条】城市居民以户籍人口为准，每户可以拥有一套住宅；每户中每人拥有的住宅面积不超过X X平方米。该住宅下的住宅建设用地使用权期限为七十年；期间届满后，应自动无偿续期，且不受续期次数的限制，但应受住宅安全使用寿命的限制。

【第二条】城市居民在国内拥有一套住宅（豪宅），面积超出上述标准的，就其超出部分应分摊的土地出让金，当住宅建设用地使用权期限届满时，应当在法定期间内，向住宅所在地的土地管理机关申请续缴超出部分的土地出让金。续缴的土地出让金的计算应以批准续期时该城市的土地市场价格为准。续期的期间自批准续期之日起开始计算，每次续期的最长期限不得超过七十年。续期次数不受限制，但应受住宅安全使用寿命的限制。

【第三条】城市居民在国内拥有两套或两套以上住宅，且住宅面积超过第一条规定标准的，其超出部分适用第二条之规定。

【第四条】城市居民的住宅，在住宅建设用地使用权期间内被用于商业目的，期间届满时申请续期的，位于其下的住宅建设用地使用权应变更为商业用地使用权，并适用本法关于商业用地使用权之规定。

【第五条】依照本法规定，需要采用申请续缴土地出让金，方可获得建设用地使用权续期的，在期限届满后六个月内未申请续缴的，若为第二条规定的情形，当地的土地管理部门应当作出加收应收土地出让金数额一定比例的滞纳金的决定；若为第三条和第四条规定的情形，在保障住宅所有人基本居住权的前提下，当地的土地管理部门应当依法作出无偿收回建设用地使用权的决定。

住宅所有人对土地管理部门的决定有异议的，自接到决定之日起十五日内，应向有管辖权的人民法院提起诉讼。法定期限届满，住宅所有人未提起诉讼，或依人民法院的生效裁判，住宅所有人败诉的，土地管理部门应依照我国《民事诉讼法》的相关规定，向人民法院申请强制执行其作出的无偿收回建设用地使用权的决定，执行费用由住宅所有人承担。

土地管理部门在人民法院依法作出强制无偿收回建设用地使用权的生效裁判后十五日内，应依法院的生效裁判，涂销被收回的建设用地使用权登记，并依法定方式进行公告。

【注释】

[1]陈超然，武汉大学2015级民商法学硕士研究生。

[2]《城市房地产管理法》颁布于1994年7月5日，2007年8月30日第十届全国人大常委会第二十九次会议对该法进行了修订，但本次修订并不涉及建设用地使用权期限届满后的法律后果。

[3]参见房绍坤《物权法用益物权篇》，中国人民大学出版社2007年版，第209页；李显冬《论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属》，载《国家行政学院学报》2005年第5期；王利明《物权法研究》（下卷），中国人民大学出版社2007年版，第170页；梁慧星《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第688页；陈志文《关于到期土地使用权续期的讨论》，载《中外房地产导刊》2002年第24期。(www.xing528.com)

[4]参见史尚宽《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第702页。

[5]参见瞿方业《住宅土地应无偿自动续期》，载《观察与思考》2007年第7期。

[6]参见苟正金《论住宅建设用地使用权的自动续期》，载《西南民族大学学报（人文社会科学版）》2015年第10期。

[7]参见于永健、崔永林《“自动续期”不等于无偿使用》，载《中国土地》2009年第5期。

[8]参见国颂《浅析我国国有土地使用年限届满后的处理》，载《企业导报》2009年第4期。

[9]参见侯刚《关于住宅建设用地使用权续期的讨论》，载《现代城市研究》2013年第9期。

[10]参见于永建、崔永林《“自动续期”不等于无偿使用》，载《中国土地》2009年第5期。

[11]参见梁慧星、陈华彬《物权法》，法律出版社2007年版，第269页。

[12]我国《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”我国《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

[13]参见房绍坤《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第219-221页。

[14]参见吕妍、李淑杰《住宅建设用地使用权期满续期问题的思考》，载《国土资源科技管理》2010年第2期。

[15]参见王利明《物权法研究》（下册），中国人民大学出版社2007年版，第170页。

[16]参见李婧怡《对城市国有土地使用权期满问题的探讨》，载《国土资源》2012年第2期。

[17]例如，建设用地使用权因续期次数的限制而不能续期，将会导致建设用地使用权消灭，此时依照地上权的一般理论，该土地上的建筑物应当归属土地所有人。

[18]参见崔建远《物权法》（第三版），中国人民大学出版社2014年版，第322页。