如何确定续期期限及次数，民法典编纂的理论与实践

学者们对于续期期限的确定方式及次数有着不同的意见，主要可以归纳为：第一，无限制说。该说认为无论在什么情况下，住宅建设用地使用权都应该无偿自动续期，法律既然没有规定续期期限，那么住宅可以由子嗣没有期限地继承，如果地上建筑物不能再使用，可以推倒重建。^[14]第二，固定期限说。该说认为自动续期就应当是原期限的延长^[15]，即住宅建设用地使用权的原期限若为70年，则续期时延长的期限也应为70年。第三，建筑物寿命说。该说认为自动续期应续期至房屋使用寿命终止时，土地使用权因房屋寿命终止而灭失。^[16]

笔者认为无限制说值得商榷。理由是：第一，无限制说实际上赋予了建设用地使用权人无限续期的权利，这将导致国家的土地所有权完全被虚化架空。第二，不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。第三，不利于土地的流通和土地市场的发展。固定期限说同样值得商榷。理由是：若按固定期限说，将会引发建设用地使用权人在原房屋寿命到达之前便将其拆毁以换取更长的续期时限，这一方面将会导致严重的资源浪费，并不符合《物权法》“物尽其用”的立法宗旨，另一方面，在建筑物不断地拆毁与重建的循环中，建筑用地使用权人实际上获得了无限续期的权利，如前所述，这将架空虚化国家的土地所有权。若不允许二次续期，将会抑制建设用地使用权人在该土地上重新建造建筑物的动力，使得土地在期限届满之前一直处于闲置状态，同样会导致土地资源的巨大浪费。

笔者赞同建筑物寿命说，即无论是无偿自动续期，还是有偿申请续期，续期的期限均应以住宅最长安全使用寿命为限，且不受续期次数的限制。采取建筑物寿命说的理由是：第一，有利于保护公民的私有财产所有权。尽管公民对于房屋的所有权没有期限，但是该房屋本身有安全使用寿命，为了防止公民的房屋所有权因建设用地使用权不能续期而遭受损害^[17]，建设用地使用权期限的上限应当与房屋本身的安全使用寿命相契合。第二，建设用地使用权的目的和功能在于阻断土地所有权吸收地上物的法律效力，土地使用者拥有土地上建筑物的所有权。既然房屋已经不复存在，无须再为土地使用者保留这些所有权了，建设用地使用权便完成了历史使命，应当“功成身退”“寿终正寝”。^[18](www.xing528.com)

针对住宅建设用地使用权的续期是否应当限制续期次数问题，笔者认为，无论针对自动无偿续期的住宅用地，还是针对申请有偿续期的住宅用地，其续期的次数均不应受到限制。理由有二：一是自动无偿续期的住宅用地主要是针对普通百姓的安居住宅而言的。如果安居住宅用地使用权的续期有次数限制，将有可能导致续期次数届满而住宅仍然存在，住宅因失去土地使用权的依托而面临被拆除的风险；而失去住宅的国民仍需国家承担安置住所的义务，否则国民将处于流离失所的境地，这与国家承担的法定义务是相违背的。二是申请有偿续期的住宅用地主要是针对超过安居标准的豪宅用地和一户多宅用地而言的。国家在此类住宅用地使用权期限届满后允许有偿续期，且不受续期次数的限制，虽然相较于将该住宅用地使用权收回后重新出让，获得的土地收益会有所减少，但避免了地上建筑物拆除所造成的浪费，符合《物权法》“物尽其用”的立法宗旨；同时也避免了烦琐的住宅用地使用权招标拍卖手续，节省了招标拍卖费用，也能有效减少政府官员利用土地使用权出让的机会谋求私利的可能。

因此，笔者建议在实行以无偿续期为原则，有偿续期为例外的续期制度下，应当适用建筑物寿命说来确定续期期限；无论对于何种情形下的住宅用地使用权的续期，其续期的次数均不应当受到限制。