不动产登记保障财产关系安全功能在两种模式下的实现路径

虽然德、法两种不动产登记模式均以保障财产关系安全为不动产登记的主要功能定位，但是在两种模式下，不动产登记保障财产关系安全的功能实现路径却是存在根本差异。

1.德国登记模式下保障财产关系安全功能实现路径

德国登记模式又称物权形式登记模式，其认为不动产物权变动效力的发生，除需要当事人的意思表示外，尚需具有以物权变动为意思内容的独立物权行为，并且还需要登记的公示方式。其规范依据为《德国民法典》第873条：“为转让一项地产的所有权，为在地产上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上变更设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须由权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。”^[5]

通过观察德国登记模式的基本构造可以发现，登记在德国模式中首先是作为不动产物权变动的效力要件存在，未经依法登记的不动产物权变动不生效力。不过需要指明的是，此种规则仅限于依法律行为的物权变动。对于非依法律行为的物权变动，比如继承、法院的形成判决等则可以直接依据法律的权威或裁判文书的权威而直接变动。那么为什么德国模式下要将登记确认为不动产物权变动的效力要件？对此德国学者认为：“（针对所有法律行为方式的不动产物权变动的）登记原则，结合精心设计的土地登记程序，确保其真实权利关系于土地登记状态之间，尽可能地相互协调一致。”^[6]由此可知，登记作为不动产物权变动的效力要件，其意旨不仅在于公示物权变动的过程和结果，根本目的乃是要保证公示信息的真实性。

上举德国学者的观点已经明确登记作为不动产物权变动的效力要件，根本目的是要保证公示信息的真实性，但达成这一目标的具体逻辑过程又是怎样的？首先，在登记被确认为不动产物权变动的效力要件之后，几乎所有意欲促成不动产物权变动的当事人皆会自愿或不自愿地进行不动产登记，而且必然是十分慎重的。这就使得绝大多数的不动产物权变动被纳入到登记程序中，而且通常其登记信息都是真实可靠的。其次，德国登记机关也自有一套审查登记申请的程序，审查范围主要涉及“当事人合意真实性”和“持有原权真实性”两方面。对于当事人合意真实性，其借助于“登记同意原则”来落实，即“土地登记局仅审查权利被涉及者，也就是权利‘让与’人，已作出的登记同意表示”^[7]；对于“持有原权真实性”，其借助于“在先已登记原则”来落实，即“土地登记局仅需确认，处分行为人到目前为止，在登记簿中一直被登记为权利人”^[8]。并且德国法为保证登记材料的真实性，还要求登记材料在原则上应采取公证的形式，在某些情况下可以采取认证形式。由此可知在登记作为不动产物权变动要件规则下，不仅能够极大增强当事人慎重登记的积极性，而且较为完备的登记审查程序也能提供“再过滤”。经过这一程序的筛选，能够有效地进行变动的不动产物权必然是已经完成登记的物权，而登记所公示的信息通常都是真实的，即“公示的物权状态信息与物权真实状态信息是吻合的”。

虽然德国法对于物权变动设计了如此严格的登记生效程序，但仍然无法完全避免登记错误情形的发生，比如登记局工作人员因疏忽而登记错误。尽管针对错误登记，德国法亦设计了更正登记规则，但是在错误登记被更正之前，如何对待该登记的法律效果却不无疑问。尤其是物权变动关系当事人之外的第三人善意信赖此错误登记，且以该被错误登记的不动产为标的实施相关法律行为时，又该适用怎样的法律规则以妥善处理各方当事人的合法权益？针对这一可能出现的问题，《德国民法典》第892条确立了不动产登记公信力规则，即“以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力”^[9]。而且为将登记公信力原则彻底落实，《德国民法典》第932条确立的善意取得制度也将不动产包含在内。

根据上陈《德国民法典》第892条的内容可知，登记的公信力原则实质即指“对于登记内容予以信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果。纵使登记内容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为真正，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果”^[10]。因此对于经过审慎严密的不动产登记程序后仍然存在的错误登记，一方面在不动产变动关系当事人之间仍然恪守登记生效原则，因而不发生物权变动效力；但另一方面立足于不动产变动关系之外的善意第三人立场而言，法律拟制确认该不动产登记为正确登记。

到此可以对德国登记模式下不动产登记保障财产关系安全功能实现的路径进行总结，即“立法者为达到这一目的，所采用的间接手段为，一方面使任何法律行为方式的土地物权变动，在效力发生上以登记于登记簿为要件，另一方面通过善意取得之构成，使任何不正确的登记，给权利人带来权利丧失之巨大危险，从而迫使权利人尽一切努力——通过土地登记簿更正请求权——使登记状态与真实法律关系相互一致”^[11]。如果当事人未进行土地登记簿更正，则在真实权利人和善意第三人之间，法律选择优先保护后者。

到这一步，无论是不动产变动关系中当事人的财产关系安全，还是不动产变动关系之外的善意第三人的财产关系安全，整个登记程序都分步骤地设置了保障环节。从保障财产关系安全的角度——而非物权变动过程的角度——来审视整个物权变动程序，可以将其提炼为“公示——公信”的结构。在公示环节，法律侧重于对物权变动财产关系安全的保障^[12]；在公信环节，法律则侧重对基于善意第三人信赖而发生的财产关系安全的保障。(www.xing528.com)

2.法国登记模式下保障财产关系安全功能实现路径

法国登记模式又称债权意思模式，指的是物权变动仅需当事人意思一致即可生效，登记系不动产物权变动对抗要件。“民法典，对于物权变动采用的是意思主义。关于这一点虽然没有明文规定，不过，在有关条文中重要的条文是以下3条：第711条，第1138条，第1583条。”^[13]比如《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。”^[14]除法国外，日本的不动产物权登记制度也采债权意思主义，《日本民法典》第176条规定：“物权的设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”^[15]

在法国模式下，不动产物权变动仅需当事人一致的意思表示即可。作为公示方式的登记，此时不是不动产物权变动的效力要件，而是对抗要件。《法国民法典》早期对于物权变动系采取绝对的意思主义，“公示手段对物权变动没有任何意义。但伴随着法国社会经济的发展与物权交易日益频繁，痛感‘绝对意思主义’对交易安全的深刻弊害，1855年3月23日法律将登记作为不动产物权变动对抗第三人的条件”^[16]。同样《日本民法典》第177条也规定，不动产物权变动未登记不得对抗第三人。

显然法国登记模式较之于德国模式，其对于物权变动持更为宽容的态度。《法国民法典》脱胎于法国大革命时期，对封建专制的反叛和对个人自由的追求精神，成为烙印在该法典上的时代印记。因此从不动产物权变动关系内部来看，由于赋予了当事人充分的意思自治，而基于“个人是自己利益最佳判断者”的理念，基本可以肯认此时不动产物权变动关系是安全的。^[17]但是正如《法国民法典》由早期的“绝对意思主义”向“登记对抗主义”转变的历程所呈现的，意思主义登记模式对于交易安全存在深刻弊害，而这主要体现为对不动产物权变动关系之外的善意第三人信赖利益的威胁。为了消解此种威胁，登记对抗规则才被纳入到法国登记模式中。

登记对抗规则的核心在于，物权变动一旦登记则第三人可信赖“不存在与公示所表现出的权利相反的权利”^[18]，即此时不存在与登记内容相反的物权变动。此处需要格外说明的是，不存在与登记内容相反的物权变动并不意味着此时登记内容中的物权变动已经发生。比如甲将房屋出售给乙且登记，此时作为善意的丙据此只能认为不存在“甲没有把房屋出售给乙”。然而于此之外的信息，丙断然无法推知，比如“甲实际将房屋出售给了丁，只是错误地登记为乙”。正是由于登记对抗规则的这一特性，登记对抗又被称为“消极的信赖”。与之相对应的“积极的信赖”则是德国模式下的公信规则，在公信规则下若甲将房屋出售给乙且登记，此时善意第三人丙据此即可推知“甲将房屋出售给了乙”。即使登记错误，基于法律拟制也须“将错就错”。

到此可对法国登记模式下不动产登记保障财产关系安全功能的实现路径进行总结：首先，基于不动产巨大价值现实，通过赋予不动产物权变动关系当事人充分的意思自治，进而保障不动产物权变动关系安全；其次，借助公示对抗规则给予不动产物权变动关系之外的善意第三人的财产关系以有限保障。

同样的，若从保障财产关系安全的角度——而非物权变动过程的角度——来审视法国登记模式，可以将其提炼为“意思自治——公示对抗”的结构。在意思自治环节侧重保护不动产物权变动财产关系安全，在公示对抗环节侧重保护善意第三人的财产关系安全。