保护投资者的法律由来已久。尽管学术界对于国际投资法的关注在20世纪的大部分时间里出现了停滞，但是国际投资法已经经历了数个世纪的发展，与国际投资活动有关的法律更是在1000年前就已经存在。[6]
对任何地区投资保护法律的历史研究，主要依据该法律对待外国投资者的态度。[7]尽管不是所有的古希腊城邦都对外国人持欢迎态度，但至少雅典欢迎和鼓励外国商人参与到城邦的经济发展中。因此，古希腊产生了许多确保公民互惠待遇（一项国民待遇原则）的条约以及确保商事合同得以执行的法庭程序，罗马法律中也有类似的规定。值得注意的是，这两个法律体系都是基于双边协定对外国投资者进行保护，而不是基于任何更加具有普遍适用性的法律原则。现代国际投资协定也同样使用这样的概念保护外国投资者的权益，尽管在形式上有所不同。
在中世纪，早期的国际法学说促使有关外国个人待遇的一般性原则发生演变。维多利亚（Vittoria）提议在贸易中给予外国人国民待遇，格劳秀斯（Grotius）认为国家有义务给予在该国定居的外国人最惠国待遇（平等地对待所有的外国人）。但是，上述两种主张均没有质疑外国人遗产接收权（droit d'aubain），没有否定外国人的财产权。[8]
瓦泰尔（Emer de Vattel）详细阐述了外国人财产的外交保护。为了论证其“国家法（The Law of Nations）”的观点，瓦泰尔假设，一旦国家接受了某一外国人，在承认该外国人母国国籍的同时，也应当像对待本国人一样对待该外国人。[9]
§108.国家对外国人不享有权利，国家应该尊重其他国家和国民的权利，不能擅自将已进入该国领土但尚未成为该国国民的外国人纳入自己的权力范围。外国人也不能在不尊重一国法律的情况下享受在该国领土生活的自由……但是外国人没有义务像该国国民一样服从掌权者的所有命令：如果外国人被要求服从上述命令，在其不愿意服从的情况下，可以离开该国。在任何时候外国人都有离开的自由，国家没有权力扣留他……否则将构成对个人权利的侵害，同时也是对其所属国权利的侵害。[10]
考虑到罗马法律接受了“财产是其索有者的延伸”这一说法，瓦泰尔阐述了一项有关外国人及其财产待遇的原则，该原则是一种主权礼让——公民被视为其母国政府的“财产”，对他们的平等保护是东道国给予其母国礼让的标志：(www.xing528.com)
§109.属于个人的财产不会因为个人在外国而不再属于他；财产仍然包含在母国的财产总量中。外国领土统治者对上述财产的任何主张均构成对财产所有者及其所属国的损害。[11]
因此，对外国人财产的损害等同于对该外国人母国的损害。这将导致东道国对外国人母国而不是外国人个体产生国际责任。在这样的情况下，合乎逻辑的应对之策便是典型的国家间争端解决机制。[12]
随着欧洲国家（以及独立后的美国）在条约中接受了对外国人及其财产保护的互惠义务，外国人投资保护的概念得到了进一步的发展。但在欧洲以外的国家，外国人投资保护缺乏相应的平等性。诚然，18世纪后期，欧洲国家的殖民活动如火如荼的进行着，大量的财产被“投资”到了国外，但是欧洲母国的投资者仍然由其母国法律规制。在存在真正的“外国”投资的非殖民地国家，有关投资保护的欧洲规则建立的背景是：“双方地位完全不平等，互惠待遇缺乏，胁迫和强制交易盛行”。[13]
上述情形的结果就是，形成了投资者贸易特权的混合物：“让步条约”，即国家向外国贸易者提供国民待遇并相互允诺保护商人以及危难中的船舶驾驶人的安全；在一国内划定特殊区域以确保该区域内的财产能够得到保护（该保护通过外交手段或者军事手段执行）；或者直接将外国人在其国内受到的法律保护应用到领土之外。[14]
到了19世纪中叶，外国直接投资的数量快速增长。[15]部分原因在于科学技术的发展。科技使采矿业、出口农业、新型交通运输和通讯业等需要大型基础设施建设的行业得到了飞速发展。另一部分原因是法律的完善保障了这些大型项目能够得到私人公司充分的融资。公司作为新型法人的发展允许企业家获得充分资金以满足新型外国投资的巨大融资需求不承担个人责任。[16]
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