云南省某市L投资开发集团公司是刘某投资3500万元（占注册资本的80%）成立的一家民营企业。该企业在当地（地级市）的影响力比较大，目前已经发展成为一个有四个全资子公司和六家分公司的集团性企业，其经营业绩排在第二位，与当地的第一名某国有企业集团相差无几。从当时的情况来看，其发展势头很好，可以说马上就要赶超第一位。
正当刘某雄心勃勃准备赶超第一位的时候，遇上了国家进行宏观调控，银行利息和银行储蓄准备金率不断上调，其他行政管理部门也对房地产行业进行强化管理。刘某2006年10月投资上马的一个新项目建设了一半，企业就出现了资金供给不上的问题。
房地产开发企业属于资金密集型企业，这个行业存在以下特点：项目越做越大，资金需求量也越来越大。在国家进行宏观调控的时候，资金供应商在操作过程中都很谨慎。
而作为银行也有一个特点，它们往往会锦上添花，而不会轻易雪中送炭。在企业经营得很好的时候，它们将资金送上门，但在企业经营出现问题的时候，向它们借款是很困难的。
L投资开发集团的老总刘某先跟建设银行、中国银行谈，想以公司目前正在出租的写字楼作抵押贷款5000万元，没有取得任何结果。后来找到工商银行，但该银行信贷部的负责人告诉他，目前国家实行宏观调控，对房地产行业的货款十分紧张，以房产作抵押贷款不是不能做，但由于这笔资产是公司的产品，这样我们不好办。他同时给刘某出了这么一个主意：如果想用这栋楼房进行抵押贷款，就必须将房产转到个人名下。
由于该公司目前缺钱，只要有办法，无论怎样都愿意去试一试。刘某心想：这还不好办吗？不就是到房管部门去办个过户手续吗？于是，他亲自到房产交易市场交了150万元的契税和有关其他费用，把写字楼从他公司的名下过户到他个人名下。
另外，由于没有现金，有关账务不好处理，就在某律师的建议下，以他本人退股（全部注册资本的80%）的名义取得该房产。公司做了一个决议，将该房产作为刘某的股份和红利分配。这样，他就以退股的形式把写字楼“搞”到手，然后再以个人的名义向银行进行抵押贷款，并将所货的款项转给新项目。
到2007年10月，该企业所进行的项目顺利完成，并在一个月内销售完毕，所筹款项也顺利收回。2007年12月初刘某将货款归还后，再将这个写字楼以投资的形式入股。2007年12月底公司又完成了以上写字楼的恢复工作。就是这样一出一进都完成了，房子也回来了。
2008年4月28日，当地主管税务机关到该企业进行检查，发现了上述问题，有关资料显示：L投资开发集团公司所处理的办公楼位于繁华地段，其办公楼建于2002年12月，2003年1月投入使用（购置），面积为10000m2，当时办理房产证时按结算价1000万元的发票金额缴纳3%的契税30万元。2006年10月29日中介机构出具的评估报告确认其公允价值为5000万元。企业在转让该办公楼时没有申报纳税，因此存在重大的逃避纳税嫌疑。
政策分析
企业转让不动产，既要缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加和土地增值税，又要缴纳企业所得税。
一、涉税计算
1.营业税分析
《营业税暂行条例》规定，销售不动产应按5%缴纳营业税，该集团公司应补营业税及附加：
10000×（5000-1000）×5%=2000000（元）
2.城市维护建设税及教育费附加
该企业所在地城市维护建设税的适用税率为7%，教育费附加征收率为3%，因此，应补城市维护建设税：
2000000×7%=140000（元）
应补教育费附加：
2000000×3%=60000（元）
3.土地增值税分析
根据《土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第①、③项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
该地税征管分局补征某集团公司土地增值税的计算过程如下：
流转环节的税收合计（营业税、城市维护建设税及教育费附加）：
2000000+140000+60000=2200000（元）
扣除项目：购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额：
1000×5%×5=250（万元）
1000+220+250+30=1500（万元）
增值额：5000-1500=3500（万元）
增值额与扣除项目额比例：
（3500÷1500）×100%=233%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%=4000×60%-1500×35%=2400-525=1875（万元）
合计补缴营业税和土地增值税=220+1875=2095（万元）(www.xing528.com)
4.企业所得税分析
《企业所得税暂行条例》规定，销售不动产收入应并入企业的应纳税所得额缴纳企业所得税，该集团公司此项交易应补企业所得税：
（4000-2095）×33%=628.65（万元）
企业合计应缴纳税费为
2095+628.65=2723.65（万元）
刘某投资3500万元占注册资本的80%以取得房产的形式收回，合计取得投资收益为
5000-3500=1500（万元）
刘某退股取得的资本利得（投资收益）应当缴纳个人所得税合计为
1500×20%=300（万元）
刘某取得了房产，在办理过户的过程中还应当缴纳契税
5000×20%=150（万元）
将以上各项合计：
2000000+140000+18750000+6286500+60000+3000000+1500000=31736500（元）
刘某在取得该办公楼的过程中，就需要缴纳各种税收3173.65万元。此外，还应当缴纳印花税和其他规费。为了从简说明，这里就不再细算。
另外，刘某将办公楼以原价再转让给公司，如果相关票据齐全，不需要缴纳营业税，但还需要再次缴纳契税和印花税等。
税务机关最终的意见：除了企业所得税可以作为调整事项在纳税申报日后事项中处理外，其他税项都作为逃避纳税论处，并处0.5倍的罚款。
二、账务处理
借：本年利润——补交税费27236500
贷：应交税费——应交营业税2000000
——城市维护建设税140000
——土地增值税18750000
——企业所得税6286500
其他应交款——教育费附加60000
（由于当年查补，本应通过固定资产清理和营业外支出处理，但在汇算清缴前由于账户处理已经结束，简便起见，直接通过本年利润调整处理）
借：应交税费——应交营业税2000000
——城市维护建设税140000
——土地增值税18750000
——企业所得税6286500
其他应交款——教育费附加60000
贷：银行存款27236500
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条关于土地增值税的预征和清算问题的规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。为简便起见，滞纳金未作计算。实际征管中还需要考虑相应的滞纳金。
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