房地产开发行业已经成为涉税风险最高的行业之一。为什么这么说呢？因为该行业已经成为税务部门重点关注的行业，各地税务机关都将房地产开发行业作为检查的重点，并且对其进行分析和研究。以下是关于房地产开发企业涉税风险的案例。
筹划故事
JS房地产开发公司是一家私营企业，成立于2003年3月份，现有职工43人，主要从事房地产的开发和销售。2006年，该公司申报销售收入20466988.2元，销售成本为16053856.85元，应纳税所得额为2104690.61元，入库应纳所得税税额为694547.9元。2006年1～12月所得税申报数与账面记载一致。
线索分析
（1）检查人员从税收征管信息系统中查阅了该公司的税务登记、纳税申报等相关信息，进行案头分析，并着手制定检查方案。检查人员在分析和讨论后决定采取实地查看与调取账簿资料相结合的方法进行检查，并按业务环节对检查人员进行了分工。在听取了该公司对产品开发及销售等整体情况的介绍后，一部分检查人员到财务部门调取会计核算及纳税申报资料，重点调取的是：①与工程款项结算有关的收入资料，如发票和收据等。②工程决算书及相关的成本核算资料及该公司的一些内部会计数据。检查人员还从计算机中取得了许多资料，包括收入分析报告、开发产品面积统计表、预售报表余房统计报表和贷款销售统计报表等。另一部分检查人员到销售部门调取销售明细表、楼盘销控表、购房合同、交房（钥匙）记录及客户资料。
（2）检查人员到相关工程部门取得工程规划设计及建筑平面图、工程竣工验收报告及房管部门对整幢楼颁发的房产证。在每个部门检查人员都详细了解企业业务发生、开展及相互衔接的各个环节，并据此要求其提供相互联系、衔接的各环节的书面记录及相关资料，并且深入到各部门，避免各部门人员互相通气并转移资料。
（3）检查人员在对所调取的各项账簿、资料进行分类归集并整理的同时对相互关联的资料先进行比较，并根据开发产品书面资料深入到实地即建筑现场及实际售楼处进行查看，取得了对实际楼盘布局及销售情况的初步认识这些对以后的检查起到关键性作用。
检查情况
检查人员将检查过程中发现的问题制作了工作底稿并逐一与该公司进行了核对，每一检查事项该公司都作了确认并签字与盖章。该公司的主要违法事实和违法手段如下：
（1）已出售的车库、门市房等售房款未记入收入且未缴纳税款。该公司销售车库及门市房1141892元，未记入收入且未申报纳税，少缴企业所得税132534.79元。通过审查竣工验收证明及房产证，检查人员发现该公司所开发的××工程项目已经竣工验收并取得了市房产管理局于2005年9月5日颁的该工程项目房权证，通过对上述房权证所列项目的逐一登记审核并汇集，发现该工程3号楼车库面积194.81m2，5号楼车库面积194.81 m2，6号楼车库面积179.71 m2，8号楼车库面积179.71 m2，10号楼车库面积207.26 m2，1号楼门市面积243.27 m2，2号楼门市面积254.29 m2。检查人员审核从销售部门调取的楼盘销控表后发现大部分车库及门市房已作售出标记，进一步查对该公司所提供商品房买卖合同后发现已出售车库21个，累加面积共433.57 m2，金额为655000元。销售门市房7个，累加面积共173.89 m2，金额为486892元。以上金额共1141892元，且合同载明款已付清。但通过账务检查，检查人员发现该公司未将上述款项记入“预收账款”账户，账面既未反映该部分产品销售收入，也未结转相应的销售成本。根据取得的证据资料，该公司会计承认该部分车库及门市房已开具销售发票且收取款项但未入账也未申报纳税的事实，并提供了该部分未入账的销售发票的记账联。
（2）未按期结转实际收入。该公司对售出的完工产品未按规定将其确认为实际销售收入，而是按预售收入预提所得税，少缴企业所得税238586.25元。通过检查“预收账款”等账户，检查人员发现：①截至2006年12月31日，账面“预收账款”余额为10346645.2元，经测算该预收账款余额占该公司申报年销售收入的比例高达50.55%。②“预收账款”账户未进行明细登记，有利用该账户隐匿收入之嫌。为进一步寻找疑点，真正弄清问题，检查人员首先根据“预收账款”账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序，然后将该公司所提供的房权证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将两者进行比对。通过审核和比对检查人员发现取得房屋所有权证部分的预售收入为6275516.6元，其中2005年年底余额4040450元已按20%的比例预提企业所得税，2006年2235066.6元已按15%的比例预提企业所得税，上述取得房屋所有权证部分的预售收入6275516.6元截至2006年年底仍未按规定确认为实际收入并申报纳税。
（3）以商品房抵顶工程款、材料款等不记入收入。该公司采取此手段少计收入7381697.12元，扣除成本及相关税金和附加后应补缴企业所得税636876.07元。通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房（钥匙）记录，检查人员发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但未发现账面上有与之对应的预收账款，也未反映该部分销售收入，未结转相应的销售成本。通过深入的调查了解，检查人员得知该部分商品房属兑换、抵顶产品，进一步审核该公司所提供的各项合同后，发现该公司与部分建设单位及供应商所签的抵顶、兑换合同中，标明“经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项”。经询问及详细核查，对方已按合同规定为该公司进行了工程施工或供应了货物，但该公司未将该部分兑换产品作销售收入记账，也未申报纳税。
（4）利用“预提费用”账户调整当期利润，少计应纳税所得额240851.66元，少缴企业所得税79481.05元。检查人员重点审查了该公司“预提费用”、“产品开发成本”及“销售成本”等账户，发现“预提费用”账户列2006年预提××小区暖气增容管道费752558.72元，计入开发产品成本，经进一步审核相关的账簿及原始凭证发现该部分开发成本2006年已结转的销售成本为240851.66元。
（5）成本费用列支缺乏合法原始凭据，白条入账后在税前列支，影响应纳税所得额1818396.64元，少缴企业所得税600070.89元。针对部分房地产开发企业成本、费用开支大，但票据使用较为混乱，部分费用列支甚至没有任何票据，无从核实其费用的真伪，更有甚者采取虚列成本、费用，抵减利润，少缴税款的现况，检查人员对该公司的成本费用类账户及其原始记账凭证进行了审查，发现如下问题：
1）2006年以对方出具的收据列支“管理费用——广告费”22336元，以对方出具的收据列支“管理费用——宣传费”2000元。
2）2006年以挂牌成交确认书列支开发产品成本2186775元，未付款、未取得发票，该开发成本2006年已结转销售成本1432860.64元。
3）2006年度销售费用中列支广告费未取得合法单据，金额为361200元。
（6）多列费用，不作纳税调整，影响计税利润2181.8元，少缴企业所得税719.99元。检查人员在审查“管理费用”账户时发现2006年管理费用中列支非本单位车辆养路费2181.8元，应调增2006年度应纳税所得额2181.8元。
案件处理
1.处理依据
（1）对违法事实（1），根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第二条第（五）款规定，该公司应调增应纳税所得额399438.79元，应补缴企业所得税132534.79元。
（2）对违法事实（2），根据国税发〔2006〕31号第二条规定，已取得房屋所有权证部分的预售收入为6275516.6元，完工产品应将其确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本4409177.96元，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额为1866338.64元，应补缴企业所得税238586.25元。
（3）对违法事实（3），根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）第三条规定，国税发〔2006〕31号第六条规定，应补计收入7381697.12，扣除成本及相关税金和附加后，该公司应补缴企业所得税636876.07元。
（4）对违法事实（4），根据国税发〔2006〕31号第八条第四款规定，已结转的销售成本240851.66元不得在所得税前扣除，应调增应纳税所得额240851.66元，补缴企业所得税79481.05元。
（5）对违法事实（5）、违法事实（6），根据《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发〔2000〕84号，已失效）第三条规定，该公司应调增应纳税所得额1820578.44元，补缴企业所得税600790.89元。
2.处理意见
（1）根据《税收征管法》第五十二条第三款的规定，该公司应补缴2006年企业所得税1688989.04元。(www.xing528.com)
（2）根据《税收征管法》第六十三条第一款的规定，该公司违法事实（1）～（6）的违法行为已构成偷税，除补税、加收滞纳金外，对该公司处以所逃避缴纳税款0.5倍的罚款，计844494.52元。
（3）根据《税收征管法》第三十二条的规定，该公司违法事实（1）～（6）造成的少缴税款按规定加收滞纳金。
3.执行结果
查补税款、罚款、滞纳金已在规定期限内入库并进行了账务调整。
筹划故事
2009年6月，某市纪委在办理中纪委交办的案件过程中，发现某房地产公司（以下简称A公司）有涉嫌逃避纳税的线索。市纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。
A公司成立于1998年8月，经济性质为有限责任公司，主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢铁、木材、建筑装饰材料销售。注册资本为1000万元，A公司自2003年起开发甲项目。
稽查过程
市地税局领导对市纪委交办的案件高度重视，立即交由某基层局限期查处，并全程督办。基层局抽调精干人员组成专案组。由于A公司的所有资料是被中纪委突击查封的，数量庞大且繁杂无序，专案组经过细致辨别，将其中的涉税资料进行收集、归类，同时结合税务管理信息系统确认了A公司纳税申报及税款入库情况。鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组研究后决定划分两个小组进行检查，一组核实经营收入情况，另一组核实成本费用情况。
检查方法
根据房地产开发企业生产和经营的特点，涉税检查活动从核实当期的经营收入情况和核实成本费用情况两方面展开。
1.经营收入的检查
（1）核实A公司的房源情况。专案组通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到甲项目分别由A公司、B房地产开发公司、C房地产开发公司三家联建。由A公司开发的项目共有7栋楼，其中公建12套、住宅208套、车库44套、储藏室55套，总计39538m2。
（2）核实发票的开具情况。专案组把所有的房源情况录入电子表格后，逐笔核对开具的发票金额，发现该项目共开具房屋销售发票金额14032.9万元，已全部结转销售收入，尚余31套住宅、17套车库未开具销售结算发票。
（3）核实办理产权过户的情况。为了落实未开具发票的房屋的实际销售情况，专案组通过市纪委协调到市房地产交易市场了解情况。在市房地产交易市场的配合下，专案组打印出了甲项目中由A公司开发的所有开发商品产权过户情况登记表，录入电子表格后，再次逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全部办理了产权登记过户手续，未开具发票的31套住宅、17套车库中有30套住宅、5套车库也办理了产权登记过户手续，过户登记价款为1926.4万元。至此查明，该公司合计已实现销售收入15959.4万元，账面记载并申报的销售收入为15435.9万元，少计销售收入523.5万元。
2.成本费用的检查
成本费用的检查主要是核实建筑安装成本情况。2007年，A公司与Y建筑公司签订建筑施工合同，委托Y建筑公司承揽甲项目的D1与E5小区之间的道路及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。2007年4月30日，A公司以“借：工程施工——Y建筑公司，贷：其他应付款”的记账方式列支了工程施工成本5556009元，于2008年3月付款，取得了Y建筑公司开具的收款收据两张。专案组发现A公司付款的资金流向不是Y建筑公司，而是支付给了下属公司某农贸公司。专案组进一步查看某农贸公司的账目，发现该笔资金由某农贸公司又分别流向Y建筑公司2工区、某海上养殖场、某水产有限公司、某某水产有限公司、某建筑工程有限公司五家公司。专案组分别到这五家公司进行调查、询问，查实这笔工程款最终用于A公司总经理个人开发的海参养殖业务。专案组由此对A公司与Y建筑公司之间施工业务的真实性提出了质疑，而当时已有的证据只能证明工程款最终未支付给Y建筑公司。
为了查清A公司是否与Y建筑公司存在这笔施工业务，专案组到实地进行了检查。在现场发现D1与E5小区之间的道路的确存在，且已修筑完毕，透寒工程因无法透过墙体查看，所以无法确定。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定的“企业成本费用的扣除应遵循权责发生制的原则”，如果业务真实发生，即使款项尚未支付，也应允许企业在业务发生年度列支成本费用。专案组几经周折找到了A公司工程部腾经理。在几次的调查询问过程中腾经理均称业务真实存在，而且亲眼看到过Y建筑公司李工头在现场指挥搭脚手架。当专案组询问其决算金额时，腾经理说所有预决算工作由张预算员负责。专案组又找到了张预算员，张预算员虽称业务真实存在，但又提供不出任何决算资料。腾经理、张预算员的证词让案件变得扑朔迷离。A公司为什么没有付款给建设单位？针对这个问题，专案组到Y建筑公司调查取证，Y建筑公司的法人代表和会计却不配合。几经周折，他们据实提供了证据。Y建筑公司的会计在调查询问笔录中陈述，Y建筑公司在2008年3月向A公司开具的两张收款收据，是预先为承揽甲项目的D1到E5小区道路及6栋楼的透寒维修工程而开具的，双方虽然签订了施工合同，但Y建筑公司并未收到任何钱款，最终没有履行合同。
既然Y建筑公司没有履行建筑合同，仅凭A公司列支的凭证难以认定为合法的扣除凭证。但专案组认为D1与E5小区道路是谁修筑的、透寒工程是否施工两个问题如不查清，已掌握的证据尚不能充分证明A公司虚假列支成本。专案组又调查了另外两家联建的开发商，询问其是否修筑了D1与E5小区之间的道路，B房地产开发公司确认D1与E5小区之间的道路是由B房地产开发公司修筑的，A公司没有投入资金。专案组又找到合同中具体负责透寒工程的工头李某，李某在询问笔录中承认，透寒工程他只搭了脚手架，因墙体太薄，没有施工，至今尚未有任何单位接手小区的透寒工程。至此，专案组查清了A公司利用与Y建筑公司签订的并未执行的建筑施工合同，虚假列支建筑安装成本的事实和证据确凿。
筹划分析
任何企业，只要从事生产和经营活动就会产生三流，即现金流、物流和信息流。如果税务检查人员对营业收入采取“清盘式”的检查，以资金流向为线索，就可以查证纳税人的收入情况以及成本和费用情况。
（1）我国现行房地产税收政策繁杂，征管办法可操作性不强，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业逃避纳税提供了机会。
（2）纳税人主动接受税收管理的意识较差。一方面，投资主体多元化和追求利益的最大化导致纳税人对税法遵从度不高，很多企业呈现出财务管理混乱，虚列或高估成本，人为迟报甚至少报收入的现象，从而达到拖延纳税少缴税款之目的，加大了税收管理的难度；另一方面，房地产行业的快速发展与征管检查力量的不足使税收管理相对滞后。
（3）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业逃避纳税提供了有利条件。房地产行业的生产周期长，房地产企业前期资金投入大，而收益主要体现中、后期。购房者中相当一部分是个人，存在大量现金交易。由于房地产企业自身具有的项目连续滚动开发的特点，产、供、销体系复杂，方便了企业延迟项目决算期，导致其成本、利润核算的随意性大，账务处理的真实性和准确性难以逐笔核实，加大了税收征管的难度。
（4）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上让房地产业对逃避纳税的后果产生认识上的偏差。税务部门日常检查、税源监控、发票管理还不十分到位，对纳税人的申报资料审核把关还不够严格，对纳税人的虚假纳税申报、违规使用发票等行为没能及时发觉，导致税款征收没完全到位。
（5）税务部门与房地产开发相关的行政职能部门未形成有效综合治税的协作机制，信息不畅、情况不明，很难查实整个开发过程中的真实情况，致使税源监管手段弱化。
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