沈某创办的个人独资企业H科技开发实业公司（以下简称H公司）经过几年的经营已经初具规模，2009年实现销售收入近3000万元，利润600万元。2009年年底沈某盘点近年来的生产经营情况时发现职工生活问题是困扰职工生产积极性的一大因素。他觉得，企业想做大、做强，没有员工的积极支持是不行的。为了企业的进一步发展，沈某决定在2010年1月购置一栋价值为500万元的房产，以解决本企业职工的生活居住问题，并委派企业的供销员与房地产开发公司联系购房事宜。
但在涉及房产的所有权问题时，承办人员无法确定该房产是以企业的名义购买还是以沈某个人的名义购买。
筹划分析
这个问题也使沈某犯了难：H公司的生产经营用房当然应该以该公司的名义购买，但是相关的税收政策是什么？房屋产权方面有什么政策？为了稳妥起见，他找来了自己的政策顾问、注册税务师李某。李某告诉他，从税收的角度来讲，该房产既可以以该公司的名义购入，也可以以沈某个人的名义购入。以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也不同。
1.以公司的名义购买
假设以H公司的名义购入这栋价值为500万元的房产，H公司全部出租给本企业的职工，每月向职工收取6万元的租金（租金不低于当地同类房屋租金标准，当地同类住房每月租金为6万元）。该房屋预计使用20年（报废后不考虑残值）。
H公司除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税（假设不考虑城市维护建设税及教育费附加）。其收入项目为出租给职工的租金收入。根据税法规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，该公司在计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。
H公司每年应纳营业税为3.6万元（6×5%×12），应缴纳房产税为8.64万元（6×12%×12）。
公司购买，应考虑折旧问题，假如使用年限为20年，折旧率为5%，则公司每年出租房屋应纳个人所得税为11.491万元[（6×12-3.6-8.64-500×5%）×35%-0.675]。
每年各种税金合计为23.731万元（3.6+8.64+11.491）。
2.以个人的名义购买
如果沈某向H公司贷款（利率不低于同期银行贷款利率，为6%）后，以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。
税法规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。因H公司属于个人独资企业，所以其借款不必纳税。沈某除支付购房款外，每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，该公司应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据税法规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税按4%征收，营业税按3%征收，个人所得税按10%征收。(www.xing528.com)
该公司每年从沈某处获得的利息应纳个人所得税为9.825万元（500×6%×35%-0.675）。
沈某每年应纳的营业税为2.16万元（72×3%），每年应纳房产税为2.88万元（72×4%），每年应纳个人所得税为5.3568万元[（72-2.16-2.88）×（1-20%）×10%]。
每年各种税金合计为10.3968万元（2.16+2.88+5.3568）。
投资人实际缴纳税收总额为20.8968万元（10.5+10.3968）。
通过以上计算和分析，我们可以发现以H公司的名义购买这栋房产应缴纳各种税金合计为23.731万元，而以沈某个人的名义购买则需要缴纳各种税金合计为20.8968万元。可见，以个人的名义购买该房产对投资者更有利，可以为沈某节约税收合计2.8342万元（23.731-20.8968）。
筹划点评
《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）对个人投资者的支付行为进行了进一步的规范，从而强化了个人投资者个人所得税的征管。过去那种通过购房节税手法受到了限制，但这并不意味着投资者购房过程就没有纳税筹划空间。
就本案例而言，因H公司属于个人独资企业，所以依法纳税后，沈某与该公司之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，H公司拥有的财产也就是沈某本人拥有的财产。
有关个人所得税的政策变化比较大，与之相关的文件也比较多，在具体策划过程中人们容易将相关的政策搞混，或者顾此失彼，以致做出错误的纳税筹划方案。关于个人独资企业主购房的纳税筹划已经有一些人在尝试，有的纳税筹划方案也见诸报端，但是成功的案例并不多。结合纳税筹划实践，有关上述案例的纳税筹划主要应该注意以下几点：
（1）注意扣除项目的规范性。如果以独资企业主个人名义购房，可以扣除20%的费用，那么相关的其他费用（如购房借款利息等）就不能在计算个人所得税时加以扣除。
（2）个人向公司的借款所支付的利息应并入公司所得，按公司利润的适用税率计算并缴纳个人所得税，而不能以“利息、股息、红利所得”所适用的税率计算和缴纳个人所得税。
（3）以公司名义购房可以计提折旧，而以个人名义购房就不存在折旧的问题。
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