合法约定下的出租人留置权及履行权-湘江法律评论

在一般情况下，租赁合同终止，承租人应当与出租人结清租赁费用，并在合同约定的期限内清空房屋交还给出租人，出租人配合受领。清退房屋是承租人在合同终止时应尽的法定义务，其从房屋中搬走的动产或财物仍为承租人所有或使用。在租赁合同约定出租人有权留置动产的情况下，承租人拖欠租金，出租人依约扣留、留置承租人放置在房屋内的动产，属于行使合同权利的合法行为。因这些被留置的动产不属于出租人所有或使用，出租人基于合同约定采取留置行为，阻止承租人取回动产，由此产生了需向承租人交还动产的债务。此时，承租人基于对动产享有的所有权或使用权，有权要求出租人返还留置的动产。而出租人则根据合同约定抗辩要求承租人付清所欠租金等债务，否则不停止留置。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第49条确定了双务合同中，合同解除、相互返还的义务仍构成对待给付，原则上应当同时履行。租赁合同解除后，出租人依约留置承租人动产的目的不是为了优先受偿，而是以该留置行为逼迫承租人清偿债务，来维护自身权益。出租人因留置行为产生的返还原物之债与承租人欠付租金产生的合同之债具有牵连性，构成对待给付。《民法典》第525条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”出租人基于合同约定留置承租人动产符合上述条款规定，应认定是行使《民法典》第525条规定的同时履行抗辩权的行为。

在出租人依约留置承租人动产时，同时履行抗辩权成立，法院原则上应作出对待给付判决，在判决主文中写明出租人在一定期限内将留置的动产交还给承租人，同时承租人向出租人支付所欠的费用，不确定先后履行的顺序。^[16]如承租人没有履行判决确定的给付义务，出租人可以在执行过程中申请将其留置的动产作为承租人的财产进行处置，拍卖、变卖留置的动产，所得价款用于清偿承租人的债务。如价款折抵债务后还有剩余，则剩余部分仍属于承租人所有。在债权人存在其他债务，出租人留置的动产不足以清偿时，出租人享有的债权只能作为普通债权参与执行分配，不能优先受偿，亦不优先于动产上设立的抵押权等担保物权。(www.xing528.com)

需要注意的是，房屋租赁合同中有约定承租人逾期不搬走的物品视为放弃所有权，或不搬走的物品归出租人所有等条款，这些条款不同于本文所述的留置权内容条款，留置权内容条款没有约定动产归属，只是约定出租人有权留置动产，而上述条款则对动产的归属进行了约定，同样是租赁双方真实意思表示，合法有效，具有违约责任条款的性质。此时出租人按照合同约定留置承租人动产为自主占有，不再负有将动产返还给承租人的债务，法院可以判决动产归出租人所有或由出租人没收。同样该条款效力不及于动产所涉的第三方，第三方可以作为第三人参加诉讼或通过执行异议程序等对动产主张权利。