不符留置权构成时间顺序

《民法典》第447条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”第448条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。”不论第447条规定的民事留置权，还是第448条规定的商事留置权，均须符合留置权的法定构成要件才能够成立。

文义上，根据《民法典》第447条的规定，留置权的构成要件存在时间上的先后顺序，不能颠倒。首先，债权人应当合法占有债务人的动产；其次，债务人不履行到期债务；最后，债权人对占有的动产行使留置权。这一时间先后顺序的逻辑，与《担保法》《合同法》关于留置权所适用的四种特定合同内容是一致的。例如在加工承揽合同中，定作方先将承揽物交付承揽方，在定作方未按约定付清价款时，承揽方对承揽物享有留置权，就标的物优先受偿。在该合同关系中，债务人先将承揽物交付债权人占有，具有担保定作方债权实现的作用。

房屋租赁合同是出租人将租赁房屋在一定期限内交付承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同关系。出租人的主要义务是向承租人交付适租的房屋，表现为交付房屋钥匙。承租人接收房屋或钥匙后，在租赁期内放置动产或财物在租赁房屋中，是以自己的名义对动产进行占有、使用。此时房屋内的动产为承租人自主占有，其没有将动产交付给出租人的外在意思，也没有将动产作为履约担保的内在表示。出租人对租赁房屋内的动产不构成任何意义上的占有。而在房屋租赁合同中起到担保债权现实作用的，是承租人签订合同时支付的租赁保证金或押金。

合同履行期间，承租人应按时向出租人支付租金，其不履行支付租金的义务达到合同解除条件时，出租人有权向承租人行使合同解除权，表现为收回承租人的钥匙，或更换门锁收回房屋等行为。出租人留置承租人的动产与合同解除权的行使紧密相连，出租人解除合同是留置行为的前提条件，只有在合同解除后，出租人才能收回房屋、留置屋内动产。据此，是承租人先不履行到期债务，出租人后占有租赁房屋内动产，从而不符合留置权构成要件中债权人先占有动产，债务人后不履行债务的时间先后顺序，逻辑上必然不成立留置权。(www.xing528.com)

是否存在出租人先占有动产，承租人后不履行债务的情形？从房屋租赁合同的内容来看，答案是否定的。因为出租人在承租人未违约或违约行为未达到合同解除条件时，先行留置租赁房屋内的动产，则是出租人阻碍承租人使用房屋，没有履行提供适租房屋的义务，已构成违约，不符合留置权中合法占有动产的构成要件。

故房屋租赁合同不适用留置权。在出租人合法解除合同留置动产的情况下，法院不支持出租人享有留置权的理由应为，承租人未支付租金在先，出租人占有动产在后，不符合留置权构成要件的时间先后顺序，出租人不享有留置权。在出租人未解除合同便留置动产的情况下，法院应以出租人对房屋内动产的占有不属于合法占有为由驳回出租人主张留置权的诉请。上述案例以出租人占有动产与承租人拖欠租金不构成同一法律关系、房屋租赁不属于商行为等为由驳回出租人行使留置权的诉请，结果正确，但理由不准确。