专题六：不动产物权的法律适用

物权分为不动产物权和动产物权。在国际私法中，不动产物权适用物之所在地法是一项为各国普遍接受的法律适用规则。物之所在地法历史悠久，可追溯到意大利法则区别说时代。^[1]当时，就意大利城邦间物权的法律冲突问题，巴托鲁斯提出，不动产适用物之所在地法，动产则采用“动产随人”原则，适用动产所有人的住所地法。该理论对国际私法产生了持久、深远的影响，直到19 世纪，欧洲各国普遍因循不动产适用不动产所在地法，动产适用其所有人住所地法的做法。后来，萨维尼用“法律关系本座说”理论解释了物之所在地法原则适用于不动产和动产的合理性。

不动产物权适用不动产所在地法的这一原则也在我国立法中得到确立，早在《民法通则》中就有所规定，该法第144 条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”^[2]2010 年《法律适用法》再次重申了这一原则，其第36 条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”

“胡某敏与铂隆凯特有限公司所有权确认纠纷案”

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一、基本案情

胡某敏（甲方）为荷兰籍公民，其与上海裕荣置业有限公司（乙方，以下简称“裕荣公司”）于2005 年4 月18 日签订一份《协议》。《协议》约定双方共同进行一项地产项目开发，甲方在这一地产项目中享有55%的权益，包括：投资、产权所有，对其名下的权益进行抵押，就其名下的房屋有权出租、出售、转让，以及其他相应的处置权。

后来，胡某敏与裕荣公司及裕荣公司更名后的铂隆凯特有限公司（以下简称“铂隆凯特公司”）先后签订了包括《备忘录》《双方协议》《情况说明书》及《协议书》等在内的一系列文件，内容均为确认胡某敏对该项目享有55%权益。

案涉项目建成后，胡某敏多次要求铂隆凯特公司对其55%的权益予以确认，并办理相应房屋的产权登记，但铂隆凯特公司一直拖延，不予办理。胡某敏遂于2015 年4 月向上海高院提起诉讼。

2015 年12 月29 日，铂隆凯特公司向胡某敏发出《关于解除合作开发中山公园项目合同的函》，指出根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，胡某敏作为境外个人不符合取得非自用、非自住商品房的资格。由于合同已经无法继续履行，铂隆凯特公司要求解除双方之间案涉项目的合同。

胡某敏向上海高院诉称，根据他与裕荣公司签署的《协议》，他对案涉项目享有55%的权益，他与铂隆凯特公司多次对上述约定进行确认；案涉项目建成后，他多次要求铂隆凯特公司对其权益予以确认，并办理相应房屋的产权登记，但铂隆凯特公司未予办理。据此，胡某敏请求法院确认他对案涉项目享有55%的所有权。

上海高院于2016 年6 月21 日公开审理了此案。法院审理后认为，房地产登记簿登记的案涉项目权利人为铂隆凯特公司，胡某敏主张其是案涉项目55%的所有权人，缺乏事实依据，对该主张不予支持。法院认为，胡某敏与铂隆凯特公司之间的一系列协议就案涉项目所达成的意思表示，是双方之间就案涉项目进行的一种处分行为，胡某敏可以就该协议主张相应的权利，该种权利基于双方之间的合同约定，是合同之上的权利，故胡某敏以双方约定为由主张案涉项目的物权权利不符合法律规定。法院还指出，胡某敏作为外籍个人，不具备成为房地产开发主体的资格，亦当然无法成为房地产开发标的物的原始取得人。

胡某敏不服该判决，向最高法院提起上诉，并在二审期间主张其提出的诉讼请求是请求确认合同权益，而非请求确认房产所有权。最高法院认为，本案为不动产物权确权纠纷，准据法的确定应适用《法律适用法》第36 条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案房产位于上海市，故应适用中国法律审理此案。关于胡某敏是否享有案涉项目55%所有权的问题，最高法院认为，取得建设用地使用权及房屋所有权的均是铂隆凯特公司，案涉房屋所有权也已经登记在铂隆凯特公司名下；胡某敏与铂隆凯特公司（裕荣公司）之间的《协议》等证据仅能证明双方一致同意胡某敏享有该项目55%的权益，尚不足以证明胡某敏也是该房产的建造人之一，由此可因建造的事实行为取得部分所有权。最高法院进一步指出，胡某敏有权依据其与铂隆凯特公司（包括裕荣公司）之间的协议，向铂隆凯特公司主张其应得的权益，包括从该公司取得相应的房产所有权份额，但这不属于其所提诉讼请求。

据此，最高法院认为，胡某敏在二审期间主张的诉讼请求是请求确认合同权益而非请求确认房产所有权，应视为其提出了新的诉讼请求。最高法院试图进行调解，但调解不成功，遂告知胡某敏可就其所主张的合同债权另行起诉。

二、法律问题

本案当事人一方胡某敏为荷兰籍，因此本案为涉外纠纷。胡某敏与裕荣公司（后改名铂隆凯特公司）签订了一系列协议，协议内容均为确认胡某敏对案涉项目享有55%的权益，包含了所有权等内容。后因所有权的确认问题，双方产生分歧，以下问题遂成为本案焦点：

（1）本案属于何种性质的纠纷?

（2）本案的实体问题应适用何国法律? 依据是什么?

（3）依据我国法律，胡某敏是否可享有案涉项目55%的权益（包括房屋所有权）?

三、法理分析

1.本案的纠纷性质

本案中，胡某敏不满铂隆凯特公司向其发出的《关于解除合作开发中山公园项目合同的函》，向法院提起诉讼。其诉讼请求具体为：“确认胡某敏对案涉项目拥有55%的权益（包括房屋所有权），并要求铂隆凯特公司将相应房屋产权登记到胡某敏名下。”另外，在一审过程中，应法官的询问，胡某敏一方称诉讼请求中的55%权益是指房屋所有权和租赁、转让收益等其他权益。在一审法院法官要求其明确收益的具体金额时，胡某敏明确表示“我方的诉请是请求法院确认对案涉房屋有55%的所有权”，胡某敏及其委托代理人均在笔录上签字确认。在一审庭审过程中，应铂隆凯特公司的要求，胡某敏的委托代理人再次明确表示其诉讼请求是主张“55%的房屋的所有权”。又因本案的标的物为不动产，故本案的纠纷性质为涉外不动产所有权确权纠纷。

2.本案的法律适用问题

本案已定性为涉外不动产所有权确权纠纷，由于胡某敏为荷兰籍，故本案应适用《法律适用法》确定准据法。《法律适用法》第36 条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，案涉项目位于上海，故本案应适用中国法律进行审理。

需要指出的是，本案的一审法院对法律适用问题未作说明，径直适用《中华人民共和国物权法》（以下简称“ 《物权法》”）的规定进行了审理。这一做法虽然不影响案件的最终结果，但足见审理法院缺乏区分涉外案件与纯国内案件的敏感度，涉外司法水平有待提高。最高法院在二审中弥补了该缺憾，其首先将本案识别为具有涉外因素的所有权确认纠纷案件，进而依据《法律适用法》的规定确定本案应适用中国法，这一裁判逻辑才是正确的。

3.依据我国法律，胡某敏的诉讼请求可否得到支持

胡某敏的诉讼请求为确认其对案涉房屋享有55%的所有权。《物权法》第30 条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”^[3]在本案中，案涉房屋所有权因建造的事实行为而设立，从诉争房产的产生过程来看，通过招投标从政府取得建设用地使用权的是铂隆凯特公司，通过建造事实行为取得房屋所有权的也是铂隆凯特公司，案涉房屋的所有权也已经登记在铂隆凯特公司名下。

那么，胡某敏与铂隆凯特公司（包括裕荣公司）之间的《协议》等文件能证明双方一致同意胡某敏享有该项目55%的权益，这些文件证据是否能使胡某敏获得案涉房屋的部分所有权呢? 我们认为，答案是否定的。我国《物权法》第5 条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”^[4]《物权法》第6 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”^[5]因此，不动产物权的设立或变更需经登记方可生效，胡某敏无法通过协议的方式直接获得案涉房屋的部分物权。

4.胡某敏二审中提出的新的诉讼请求应如何处理

该案中，胡某敏的确权诉讼未得到一审法院的支持。在二审中，胡某敏变更了诉讼请求，请求确认合同权益，而非请求确认房产所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》（以下简称“ 《 〈民事诉讼法〉 司法解释》”）第328 条第1 款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，胡某敏在二审中变更诉讼请求，这属于新的诉讼请求。二审法院依据该条规定就新的诉讼请求进行了调解，在调解不成后，遂告知胡某敏另行起诉。我们认为，上述做法符合法律规定。(www.xing528.com)

四、参考意见

不动产物权适用不动产所在地法律的原则已为各国所普遍接受，但是，各国在不动产和动产的区分上存在着不同的标准，同一事物可能会出现不同的定性，从而影响到法律适用。譬如，不动产的抵押权在英国属于不动产，但在德国与法国属于动产；再如，在法国，为不动产的便益与利用而在其上安置的动物与物件，依其“用途”为不动产；^[6]德国法则在若干方面将它们作为动产处理，在其他方面又作不动产处理。^[7]而在普通法上，有一类特殊的物，这类物构成不动产的一个组成部分，如拆除或移动该物会对不动产造成损害。^[8]即不动产附着物，这种类别的物即使与不动产相剥离，仍受不动产的法律支配。^[9]

因此，虽然各国对不动产物权纠纷适用不动产所在地法的规则不持异议，但在对动产与不动产的划分上仍有分别，故不能简单地看待这一问题。在国际民事纠纷中，当要确定某物为动产还是不动产时，各国实践一般主张依物之所在地法进行识别，这一做法主要是为了使法院的判决能够在物之所在地国家得以承认与执行，也构成识别适用法院地法的例外。^[10]

五、思考题

（1）胡某敏通过一系列协议一再确认的权益应如何得到保障? 其在诉讼策略上犯了什么错误?

（2）在本案中，一审法院在审理案件时有无可改进之处? 对你有何启示?

“陈某霞与唐某鸿返还原物纠纷案”

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一、基本案情

陈甲与陈乙两兄弟均在我国台湾地区居住，且现均已去世。陈甲与唐某鸿系夫妻关系。周某仙与陈乙原系夫妻关系，陈某霞是陈乙与周某仙的女儿的儿媳妇。

1992 年11 月25 日，原江西省临川县人民政府（现为临川区）向我国台湾地区居民唐某鸿颁发了一处房屋的《土地使用权证》，载明的土地长度为21.5m，宽度为17m，土地面积为365.5m2。次年11 月22 日，唐某鸿以登记方式取得了上述房屋的《房屋所有权证》。1995 年4 月13 日，唐某鸿与周某仙曾因该房屋的侵权纠纷在原临川县人民法院签订了（95）临法民字第59 号《民事调解书》，确定：讼争房屋归唐某鸿所有，周某仙从该房屋搬迁到唐某鸿为其另行租赁的房屋内居住，租金由唐某鸿支付；唐某鸿支付给周某仙经济扶助金6000 元人民币。后该房屋被大陆居民陈某霞占用。2010 年2 月26日，唐某鸿、陈甲曾委托他人向当地政府要求处理该房屋被侵权的事宜。2013 年9 月1 日，临川区教育局向“金阳光幼儿园”颁发了《民办学校办学许可证》。后该房屋由陈某霞占用以开办“金阳光幼儿园”。

唐某鸿讨要房屋无果后，于2015 年7 月1 日向江西省抚州市中级人民法院（以下简称“抚州中院”）提起诉讼要求陈某霞归还房屋。抚州中院经审理，依据《物权法》等法律法规判决陈某霞将案涉房屋恢复原状并返还给唐某鸿。陈某霞不服该判决，向江西省高级人民法院（以下简称“江西高院”）提起上诉。关于本案法律适用的问题，江西高院依据《法律适用法》第36 条的规定，确定本案应适用我国大陆法律。最终，法院依据我国大陆法律支持了唐某鸿要求返还房屋的请求，驳回了陈某霞的上诉。

二、法律问题

（1）本案应适用何处法律?

（2）唐某鸿的诉讼请求可否得到支持?

三、重点提示

本案系不动产返还纠纷，由于本案当事人之一唐某鸿系我国台湾地区居民，故应参照我国有关涉外民事案件的程序和法律进行审理。依据《法律适用法》第36 条的规定，本案应适用不动产所在地法律，即大陆法律。在此基础上，再依据大陆相关法律判断是否应该支持唐某鸿的诉讼请求。

【注释】

[1]霍政欣：《国际私法学》，中国政法大学出版社2020 年版，第172 页。

[2]《民法典》于2021 年1 月1 日生效，《民法通则》同步废止。《民法典》中删除了《民法通则》第144 条的相关内容。

[3]《民法典》于2021 年1 月1 日生效，《物权法》同步废止。《物权法》第30 条的规定由《民法典》第231 条取代。

[4]《民法典》生效后，该条规定由《民法典》第116 条取代。

[5]《民法典》生效后，该条规定由《民法典》第208 条取代。

[6]参见《法国民法典》第524 条。

[7]参见《德国民法典》第926、1031、1062、1093、1096、1120、1314、1551 以及《德国民法诉讼法》第865 条。

[8]薛波主编：《元照英美法词典》，法律出版社2003 年版，第560 页。

[9]依据英国判例，这类物包括建筑物的门与门框、雕像、壁炉、石雕花园座椅以及固定在墙上百余年的挂毯等。D'Eyncourt v.Gregory，（1866）LR 3 Eq382；Phillips v.Lamdin，（1949）2 K.B.33；Norton v.Dashwood （1895）2 Ch.500.

[10]参见霍政欣：《国际私法学》，中国政法大学出版社2020 年版，第176 页。