无权代理的概念与特征-民法总则与生活

【案例】　董敏法受张公平委托去某房产公司看房，看中一套商品房，即以代理人的身份与房产公司签订了一份《商品房认购书》，并代缴定金90000元。董敏法在《认购书》代理人一栏中签了名，但张公平未在认购书上签名，也没有盖章。张公平实地看房后对该房屋不满意，便和董敏法一起向房产公司要求解除《认购书》并返还定金，遭到房产公司拒绝。

【问题】　房产公司应返还张公平定金吗？

代理是民法中重要的制度，在社会经济生活中起着不可替代的作用。代理人只有获得代理权才能从事有效的代理行为，而在没有代理权的情况下所实施的任何行为，都是无权代理。

所谓无权代理是指不具有代理权而以被代理人的名义所实施的民事行为。《民法总则》第171条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”如甲私刻公司公章，并伪造了一份采购合同，用这份合同以公司的名义与某公司签订采购合同，就是无权代理。在民法理论中，无权代理分为广义的无权代理和狭义的无权代理，广义的无权代理包括狭义的无权代理和表见代理，而狭义的无权代理不包括表见代理。

（1）符合代理的表面特征，以被代理人名义进行民事活动

行为人所实施的民事法律行为，其行为符合代理行为的表面特征，即以被代理人的名义独立地对第三人为意思表示的民事行为，并将其行为的法律后果直接归属于他人。(www.xing528.com)

（2）行为人不具有代理权，这是无权代理的本质特征

行为人没有代理权包括根本未经授权的代理、超越代理权的代理和代理权已终止后的代理三种情况。在这些情况下行为人实施的代理行为不具有代理权。

（3）效力不确定

无权代理行为的法律效果是不确定的，并非绝对不能产生代理的法律后果。在广义的无权代理中，如果该代理行为表面上足以使相对人相信代理人有代理权，或者无权代理的行为对被代理人或相对人有利，从鼓励交易、维护交易秩序稳定及保护各方当事人的利益出发，在一定的条件下，则承认无权代理产生代理的法律效果，如经过追认的狭义无权代理、表见代理。

在案例中，涉及的法律问题主要是房屋买卖中的无权代理。张公平仅委托董敏法看房而非买房，董敏法便以张公平的名义与房产公司签订《认购书》，属越权行为，该《认购书》属效力待定。通过追认，可以使无权代理行为成为有权代理行为。但本案中张公平既未在认购书上签名也未盖章，并且事后提出退房，显然张公平拒绝承认该《认购书》的效力。因此《认购书》对张公平不具法律效力，房产公司应返还张公平定金90000元整。