私房赠送政策变投资转让都可选

2016年3月18日，笔者接到李先生的一个咨询电话，咨询有关房产赠送的涉税问题，其内容是：李先生是一位创业成功人士，在北京、上海等地有十多套房产。他在南京有一个远房亲戚准备大学毕业后自己创业，为了扶持这个远房亲戚，李先生准备将南京的一套价值60万元的商住两用房赠送给他。

李先生知道，个人将房产赠送给他人，不需要缴纳营业税。但是，是否还需要缴纳其他税种呢？为了解决这个问题，他向笔者打来电话，并且想请笔者提供一个参考意见，哪种操作方式最省税。

政策分析

从上述案例所反映的情况来看，李先生对税收政策并不熟悉，最近有关税收政策发生了很大的变化。个人无偿赠送房产还涉及哪些税种，作者在这里做一个简要归纳：个人无偿赠送房产，出赠方涉及的税种还有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等；受赠方涉及的税种有契税和印花税等。具体地讲：

一、出赠方需缴纳营业税

《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条明确规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：①离婚财产分割；②无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；③无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；④房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

因此，个人如存在上述无偿赠送不动产行为，应以2009年1月1日为界限，区分继承、遗产处分及其他无偿赠予不动产三种形式，适用营业税的征免规定。由于城市维护建设税、教育费附加的计税依据为纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额，因此，个人无偿赠送房产计算缴纳营业税的同时，出赠方也要计算缴纳相应的城市维护建设税、教育费附加。

二、受赠人需缴纳个人所得税

《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）中规定，以下三种情形的房屋产权无偿赠予，对当事双方不征收个人所得税：①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

三、受赠人需缴纳契税(www.xing528.com)

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；③房屋买卖；④房屋赠予；⑤房屋交换。可见，个人无偿赠送房产，受赠方需要计算缴纳契税。但是，需要注意的是，土地使用权赠予、房屋赠予契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠予不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠予不动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠予”印章，在个人无偿赠予不动产登记表中签字并将该表格留存。

四、双方都需缴纳印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据属于印花税应纳税凭证。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠予、交换、分割等所立的书据。因此，个人无偿赠送房产，出让、受赠双方都需要按0.05%的税率计算缴纳印花税。

筹划建议

通过以上分析可以得出如下结论：通过赠予的方式处理不动产，需要按规定计算缴纳营业税；取得房产一方也需要缴纳个人所得税，这与不动产转让的操作是一样的。如果要想在最省税的前提下，完成帮助新人创业的心愿，可以考虑采取将不动产做投资的方式进行操作（参考以不动产做投资的相关筹划案例）。

如果该事项发生在2016年4月30日以后，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）明确规定，个人销售2016年4月30日以前取得的房产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计征增值税，不缴纳营业税。

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起在计征契税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。