产品过户给股东视同销售各税种

地处内蒙古自治区某市的中江房地产有限公司由于经营需要，暂时将一栋2014年度完工的面积为2500m²的商住两用楼的房产权办理为本单位所有，作为固定资产使用。同时，为了解决资金积压问题，2015年12月26日，公司董事会决定将15套滞销的房产分配给股东，既作为2015年度股东的分红，同时又将部分产权（商品楼地下一层）过户给投资人。

税务稽查

2016年3月18日，当地主管税务机关的检查人员对该公司进行纳税检查过程中，发现了这个问题。就产权过户的税收问题，中江房地产有限公司的领导与主管税务机关产生了不同的看法，其焦点为有关房产是否需要视同销售缴纳企业所得税，投资人是否需要缴纳个人所得税。

政策分析

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。(www.xing528.com)

《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条明确规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

对于房地产开发企业将开发产品的产权转移至投资者个人名下的行为，因已经是将企业的资产转移为个人资产，实质是对投资者的一种分配行为，只不过这种分配是一种实物分配，投资者应该缴纳个人所得税。

操作提示

上海普誉财务咨询有限公司的税务专家提醒纳税人：由于企业的资产在内部转移，部分企业人士往往看不出其中的利益转移和性质变化，从而产生涉税风险。此外，《个人所得税法实施》条例第十条规定，个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。