振华科技发展有限公司是一家高新技术企业，目前产销两旺，其产品在市场上供不应求。公司董事会决定进一步扩大生产能力，再投资兴办一家企业。对于如何对外投资，公司的投资部提出，在某地收购一家亏损企业，这个方案得到公司董事会的认可。
在具体操作过程中，由于收购企业涉及不动产和土地使用权，与契税有关，而投资部时契税的有关规定不是很了解，如契税有哪些税收优惠？如何才能最大限度地利用税收优惠实现对外投资？于是他们请来了上海普誉企业管理咨询有限公司的税务咨询专家进行咨询。
咨询专家结合公司的具体情况，对契税优惠政策等相关问题进行了介绍。他指出：与其他税种一样，契税也规定了相关优惠政策，因此，纳税人可以根据具体情况运用相关优惠政策，其主要表现为以下两个方面：
1.契税有关条例规定的税收优惠
《契税暂行条例》及其《契税暂行条例细则》规定，纳税人符合以下四种情况的可减免契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位使用的土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。此外，《财政部、国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）规定，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。
（3）因不可抗力使住房损失而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
2.专项税收优惠
《契税暂行条例》及其《契税暂行条例细则》赋予财政部、国家税务总局等部门根据经济发展情况确定契税的减征和免征权，所以，相应的部门根据具体情况制定了部分优惠规定。
（1）社会力量办学契税优惠。《财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税〔2001〕156号）规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《契税暂行条例》第六条第（一）项的规定，免征契税。《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）第三条第二项进一步明确规定，用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
（2）个人自用房交易契税优惠。国家税务总局对房地产的有关税收政策做了调整，规定个人购买自用普通住宅享受减半缴纳契税的政策。
（3）企业改制重组的契税优惠。《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）明确规定，为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，自2015年1月1日起～2017年12月31日止，企业、事业单位改制重组等涉及的契税政策明确如下：
1）企业改制。
企业按照《公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司继承原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。(www.xing528.com)
2）事业单位改制。事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
3）公司合并。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
4）公司分立。公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
5）企业破产。企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
6）资产划转。对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
7）债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
8）划拨用地出让或作价出资。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
9）公司股权（股份）转让。在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，免征契税。
10）有关用语含义。财税〔2015〕37号所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
财税〔2015〕37号所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。
（4）中国农业银行改制有关契税政策。《国家税务总局关于明确中国农业银行改制有关契税政策的通知》（国税函〔2009〕618号）明确有关契税政策，原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税的纳税义务发生时间为2008年10月21日。原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税问题，适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）。因此，对中国农业银行股份有限公司承受原中国农业银行的土地、房屋权属，免征契税。对中国农业银行股份有限公司以国家作价出资方式承受原中国农业银行划拨用地，不征契税。
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）明确规定，根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
（5）夫妻之间房屋土地权属变更政策。《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）明确规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
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