综合商场多模式房产税收有区别

昌源实业发展有限责任公司在H市中心区建设一座独立的五层楼房，公司董事会决定将其作为综合商场对外招商。2014年1月18日，昌源综合商场正式对外营业。整个大楼实行多项目经营，其中，第一层店面分为若干门面房，所有门面房都有单独的门且互不相通，商场只按月收取费用，各门面房的经营者可自主决定经营项目及营业时间；第二层进货销货都由此商场自主经营；第三层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款；第四层租给经销商A某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金；第五层分租给B、C、D三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场也不参与收款。

经营了一段时间之后，当地主管税务机关便通知其申报缴纳房产税。该商场的经营模式多样，房产税具体该如何计算？

于是该公司请来了上海普誉企业管理咨询有限公司的税务专家。税务专家听完财务人员的介绍后认为，该综合商场发挥了地处市中心区的优势，实行多种经营模式，其应纳房产税的具体计算问题具有代表性，也给财务人员计算经营性楼房应纳房产税带来难题。于是，税务专家按房产税的相关税收政策给商场财务人员进行了分析。

政策分析

《房产税暂行条例》规定：“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”也就是说，商场拥有这座独立的五层经营性楼房地处市中心区，符合申报缴纳房产税的要求；商场使用的楼层应由自己承担房产税，依照房产余值乘以税率1.2%计算缴纳；楼层出租的由承租人负担房产税，依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

现场调研

在咨询实务中可以发现，企业人士介绍的事项有时与事实并不相符，所以在一般的情况下，咨询专家是不会按照企业人员的描述做出咨询意见的，而是到企业现场进行具体考察以后，根据实际情况提供咨询意见。该公司的情况也是如此：

1.商场取得费用要按经营性质

商场的第一层店面分为四个单元，由公司的业务骨干承包经营。商场的第一层门面房为四个单元，每个单元的门面房都有单独的门且互不相通，承包人以公司的名义从事营业活动，并且按月向商场缴纳承包费用，各单元的经营者可自主决定经营项目及营业时间。在这样的情况下，房产税计算应依照商场第一层店面的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。

如果这些门面房的自主决定经营项目包括经营核算、经营风险等内容，则商场收取的费用便是租金，房产税计算应按商场实际收取的费用乘以税率12%来计算缴纳。

2.自营商场按原值缴税

商场的第二层进货销货都由此商场自主经营，属于商场自己使用，应由商场承担应纳房产税，依照商场第二层楼房的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。

3.“联营返点”要做具体分析

商场的第三层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款。既然是厂商联营，肯定要涉及经营利润分成与费用分担等问题。同时，联营各方的协议或合同之类的文件如何签订也是计算房产税的关键。(www.xing528.com)

该商场的三层采用“联营返点”的合作方式与供货商（制造商）进行合作。从合同中“扣除一定比例后向各经销商返款”的条款来看，明显包含委托代销性质，却又与“厂商联营”的经营模式相冲突。如果商场以第三层楼房作为投资，并承担经营风险及独立进行经营核算，却又与“扣除一定比例后向各经销商返款”不相符。在实际操作过程中，通常是商场与经销商签订联营合同，合同中注明经销商提供商品自主销售，年营业额应达到多少万元，如完成则按一定比例扣除费用（此费用中包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、电费、管理费等），如超额完成，对超出部分减按预定比例扣除费用，如完不成，则按定额缴纳费用，风险是不共担的，利润也不共享。也就是说，该商场的第三层楼房名义上是采用厂商联营模式，其实质是出租楼房。

根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函〔1993〕368号）第一条规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计程依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计交房产税。为此，该商场第三层楼房的房产税计算，应按商场实际收取的“扣除一定比例”乘以税率12%来计算缴纳。

4.对外出租按租金计算缴纳房产税

商场的第四层租给经销商A某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金，属于商场出租场地收取租金，应由承租人A某负担房产税，依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。商场的第五层分租给B、C、D三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场不参与收款，也属于商场出租场地收取租金，应由承租人B、C、D三户个体商贩分别负担房产税，按其实际支付的房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

筹划点评

房产税作为对纳税人财产征收的一个特殊税种，既可以从价征税，又可以从租征税。因此，房产税的计税依据有两个：一个是房产原值，另一个是租金。所以，对于经营对象的房产，如果对外出租，无论是什么形式，都应当计算缴纳房产税。如果纳税人由于经营方面的需要将其对外出租，并且以房产原值计算缴纳房产税，与以租金计算缴纳的税金不同，企业就可能选择税收负担比较低的计算方式，而税务专家却不以为然。那么，纳税人究竟应依照什么作为计税依据呢？

从税收政策规定的角度讲，作为房产的产权所有人，同时又发现其有出租房产的行为，纳税人必须缴纳房产税。因为按照《税法》规定，租赁业是指在约定的时间内，将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《税法》同时规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

根据房产使用过程中的经营方法不同，《税法》规定了不同的征收方法。《房产税暂行条例》（国发〔1986〕090号）第三条明确规定，房产税的征收方法有两种，一是按房产原值征收。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。二是按房屋出租的租金征收。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

所以，纳税人在缴纳房产税时应该注意综合运用政策，就目前的情况来看，纳税人应当注意如下事项：

（1）注意房产税的征税范围。据介绍，房产税征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。因此，在外资企业和外籍个人统一适用《房产税暂行条例》后，其在征税范围内拥有的应税房产，都应该缴纳房产税。

（2）注意房产税的计算方法。据介绍，在应纳税款的计算上，房产税要区分自用和出租两种情况分别计算。对于自用房产，计税依据是房产原值一次性减除10%～30%以后的余值（具体的减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定），适用1.2%的税率。对于出租房产，计税依据是纳税人出租房产的租金收入，适用12%的税率。对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（3）注意房产税纳税的起始时间。根据规定，对于以前缴纳城市房地产税的外资企业和外籍个人，从2009年1月1日起改为缴纳房产税。对于外资企业和外籍个人2009年1月1日之后新建或新购置的房产，按以下规定执行：纳税人自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续之次月起缴纳房产税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

此外，还需要提醒纳税人注意，根据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起在计征房产税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。