光明实业公司有一单独地下建筑，造价约500万元，2015年底合同到期。公司准备将该地下建筑在2016年从事经营活动。
对于这个地下建筑的使用，该公司有三种方案：①作为生产车间自己组织生产；②当仓库，替另一公司存放货物；③出租给另一公司。目前三种操作方式都有人准备与该公司签署合作协议。经过公司业务部门与有关方面磋商，并经财务部门测算，掌握了有关业务的收入和成本情况。三个方案收入都是48万元，生产和经营成本为10万元。
但是，该公司也不确定哪个方案好，为了解决上述问题，他们聘请税务专家为其提供咨询。
税务专家到该公司了解相关情况。原来，该公司从2008～2015年一直经营着地下建筑，相关操作思路与目前的差不多。其中，2010～2012年作为生产车间自用，而2013年则对外出租。因此，对其进行涉税风险分析并提供筹划需要从2008年开始。
业务分析
光明实业公司在2008年，是将该建筑作为生产车间自己使用。如果要从税收筹划的角度讲，对地下建筑的经营应当接受哪个操作方案呢？税务专家结合该企业财务部门提供的资料，对其投入生产和效益情况进行了分析。
方案一，作为生产车间，每年可生产产品48万元。应纳增值税为48×6%=2.88（万元），城市维护建设税及教育费附加为2.88×（7%+3%）=0.288（万元），合计纳税为3.168元。
方案二，当仓库，替另一公司存放货物，每年可收保管费48万元。应纳营业税为：48×5%=2.4（万元），城市维护建设税及教育费附加为：2.4×（7%+3%）=0.24（万元），合计纳税为2.64万元。
方案三，出租给另一公司，每年可收取租金48万元。应纳营业税为：48×5%=2.4（万元），城市维护建设税及教育费附加为：2.4×（7%+3%）=0.24（万元），合计纳税为2.64元。
在当时，根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十一条规定，为鼓励利用地下人防设施，对于做营业用的地下人防设施暂不征收房产税。
通过以上分析可以发现，由于作为生产车间的税收负担最高，在其他因素相差不大的情况下，企业没有获得最大的经济效益。税务专家认为：从当时的政策条件下，对外出租税收负担比较低，而且管理比较简单，所以该公司当时应采用方案三，将地下建筑对外出租。
政策分析
进入2006年，情况有了新变化。在2005年底，《财政部、国家税务总局下发关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号），对地下建筑应纳房产税问题做出明确规定。依照这一文件，地下建筑依用途不同而缴纳房产税不同。地下建筑分三种情况计算缴税。如果地下建筑与地上房屋不相连，如果是工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产计税依据，应纳房产税的税额=应税房产计税依据×（1-30%）×1.2%。如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产的计税依据，应纳房产税的税额=应税房产计税依据×（1-30%）×1.2%。另外，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑有关规定计算缴纳房产税。
税务筹划专家认为，根据这一政策，对个人而言，购买后的地下建筑如果属于非经营性，则不在房产税缴税范围内，因此自住地下室不用缴税。但转为出租经营用的，自经营之日起，要缴纳房产税。
新的税收政策出台，往往意味着新的筹划契机。企业应当依据政策的变化及时调整筹划思路，寻求新的筹划方案。
如果公司2009年的情况与2008年基本一致，假设房产税应税房产原值取最低比例折算，三种方案应纳税计算如下：
方案一，税房产原值=500×50%=250（万元）
应缴纳的房产税为=250×（1-30%）×1.2%=2.1（万元）
2006年应纳流转税和房产税合计为
3.168+2.1=5.268（万元）
方案二，应税房产原值=500×70%=350（万元）
应缴纳的房产税=350×（1-30%）×1.2%=2.94（万元）
2006年应纳流转税和房产税合计为
2.64+2.94=5.58（万元）
方案三，应缴纳房产税为
48×12%=5.76（万元）
2009年应纳流转税和房产税合计为
2.64+5.76=8.4（万元）
由此可以看出，由于地下建筑需要缴纳房产税，所以该公司的税收负担发生了变化：出租最高，仓储次之，车间最低。方案三与方案一的税后收益呈反向变化，方案一收益最高。而2010年12月31日以后，政策又有新变化，自2009年1月1日开始，增值税小规模纳税人的税收征收率从6%下降为3%。在这样的情况下，该公司的地下建筑应当做何种用途呢？
假设该公司的地下建筑在不同的经营方式下所产生的经济指标与以往年度相同，这里仅分析税收负担水平，则三种方案应纳税计算如下：
方案一，作为生产车间，每年可生产产品48万元
应纳增值税=48×3%=1.44（万元）
城市维护建设税及教育费附加=1.44×（7%+3%）=0.144（万元）(www.xing528.com)
合计纳税=1.584万元。
2009年应纳流转税和房产税合计=1.584+2.1=3.684（万元）
方案二，当仓库，替另一公司存放货物，每年可收保管费48万元
应纳营业税=48×5%=2.4（万元）
城市维护建设税及教育费附加=2.4×（7%+3%）=0.24（万元）
合计纳税=2.64万元。
2009年应纳流转税和房产税合计=2.64+2.94=5.58（万元）
方案三，出租给另一公司，每年可收取租金48万元
应纳营业税为：48×5%=2.4（万元）
城市维护建设税及教育费附加=2.4×（7%+3%）=0.24（万元）
合计纳税=2.64万元。
2009年应纳流转税和房产税合计=2.64+5.76=8.4（万元）
筹划结论
通过以上分析可以看出，由于地下建筑应缴纳房产税，而且做不同的用途，其征收的方法各异，同时，对小规模纳税人的增值税征收率进行了调整，从而导致该公司经营地下建筑的税收负担发生了变化：出租最高，仓储次之，车间最低。方案三与方案一的税后收益差距进一步拉大，方案一仍收益最高。
筹划点评
地下建筑是一个特殊的场所，按照原来的税收政策，不征收房产税。但是，随着经济形势的变化，有关税收政策也做了相应的调整。根据财政部和国家税务总局的有关具备房屋功能的地下建筑房产税的规定，从2006年1月1日起，凡是经营性地下建筑都要缴纳房产税。今后凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面上的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定缴纳房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，目前与市民相关的主要是车库或地下室等。
此外，纳税人还应当注意，地下建筑依用途不同而缴纳房产税也不同。即地下建筑出租按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；地下建筑自用，则要看地下建筑是否与地上房屋相连，如果相连，则应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；如果不相连，应区分是工业用途还是商业和其他用途，依房屋原价运用不同的比例折算成应税房产原值，工业用途房屋原价折算成应税房产原值的比例为50%～60%，商业和其他用途折算比例为70%～80%。这一文件自2006年1月1日起执行。因此，有关企业在进行税收负担与税收收益测算时，应计算房产税。
另外，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（九）款第1项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，在2016年5月1日以后分析此类事项，则需要考虑“营改增”等相关政策的变化。
知识链接
为了统一税收政策，规范税收管理，财政部、国家税务总局在《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）中，将具备房屋功能的地下建筑的房产税政策明确如下：
（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：
1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%
2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（4）本通知自2006年1月1日起执行，《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十一条同时废止。
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