东方实业公司是月星集团公司下属的一个子公司，为了进一步扩大经营规模，2003年1月28日购置了一栋办公楼，价值1000万元。由于资金出现问题，2015年5月，东方实业公司以3000万元的价格将这栋办公楼出售给A公司，其应交各项税费计算如下（城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加税率为3%，不考虑其他费用）：
《税法》规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。东方实业公司应缴纳转让不动产的营业税为
（3000-1000）×5%=100（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
100×（7%+3%）=10（万元）
应缴纳的土地增值税，可按以下步骤计算：
转让这栋办公楼允许扣除项目金额合计为
1000+100+10=1110（万元）
转让这栋办公楼可以实现的增值率为
（3000-1110）÷1110×100%=170.27%
因为大于100%，根据《税法》规定，分别适用30%、40%、50%三档税率。按速算扣除法计算，应缴纳土地增值税为
（3000-1110）×50%-1110×15%=778.5（万元）
筹划分析
原来转让不动产和无形资产按转让环节实行道道征收营业税，所以在原政策条件下，不动产和无形资产不便于多次流动。但是，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这就为不动产和无形资产的多次流动消除了政策障碍。
从土地增值税的规定来看，该税种适用超额累进税率，增值率越高，适用税率也越高。如果设法降低增值率，就有可能实现节税目的。由此可见，对于土地转让活动而言，增加运营环节，降低增值率和适用税率是减轻土地增值税税负的有效途径。
筹划思路
东方实业公司可以先将这栋办公楼通过月星集团公司的其他子公司（如B公司）做一个流转环节，然后再以协议价格销售给A公司。具体做法是：
第一个环节，以2000万元的价格将这栋办公楼销售给B公司，在本环节东方实业公司应纳税费为
应缴纳转让不动产的营业税为
（2000-1000）×5%=50（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
50×（7%+3%）=5（万元）
应缴纳土地增值税为
本环节的扣除项目金额为
1000+50+5=1055（万元）
在本环节的土地增值率为
（2000-1055）÷1055×100%=89.57%
在本环节应缴纳土地增值税：
（2000-1055）×40%-1055×5%=325.25（万元）
第二个环节，由B公司以3000万元的价格将这栋办公楼销售给A公司，B公司应纳税费为(www.xing528.com)
应缴纳转让无形资产营业税为
（3000-2000）×5%=50（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
50×（7%+3%）=5（万元）
应缴纳土地增值税为
该环节的扣除项目金额合计为
2000+50+5=2055（万元）
该环节的土地增值率为
（3000-2055）÷2055×100%=46%
该环节应缴纳土地增值税为
（3000-2055）×30%=283.5（万元）
将两个操作环节的应纳税额进行汇总，可以发现月星集团的有关税收情况和筹划结果。
应缴纳转让不动产营业税合计为
50+50=100（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
5+5=10（万元）
通过筹划，月星集团公司实际缴纳土地增值税合计为
325.25+283.5=608.75（万元）
筹划结论
通过以上计算和分析不难看出，虽然通过筹划增加了一道纳税环节，但是并没有增加销售不动产和转让无形资产的营业税负担（低于买价出售除外），筹划前后营业税、城市维护建设税以及教育费附加合计负担都是10万元。但是，土地增值税的实际负担明显降低，比筹划前下降了169.75（778.5-608.75）万元。
注意事项
本案例就是一个典型的证明，目的是方便说明筹划原理，但是，在实务操作过程中，应当关注可行性。在实施上述筹划方案时，企业需要注意以下三个问题：
（1）注意税收筹划过程的完整性。通过关联企业进行整体税收筹划时，不能违反《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》有关关联交易的限制性规定。因此，相关企业需要有超前意识，在可以预见的期限内，所筹划的对象——土地或者不动产市场价格持续上涨的，并且计划将其转让的情况下，可以提前进行筹划并进行相关的操作，先以适当的价格在关联企业间进行销售，然后再销售给其他购买人。在转让过程中，不要将销售给关联企业的业务利润降得太低，从而防止出现避税嫌疑。
（2）注意转让环节应有适当的利润。事实上，只有在增值率超过50%时，土地增值税才存在纳税筹划的空间。
（3）产权转移时必须缴纳一定的费用，如过户手续费、印花税等。纳税人应当综合测算，在节约的税收与增加的费用之间做出分析，从而在降低税负的同时增加收益。
（4）以上不动产转让业务如果在2016年5月1日以后操作，那么，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。根据《财政部、国家税务总局关于“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
筹划点评
这是一个逆向思维的典型案例。人们普遍认为，增加纳税环节会增加纳税负担，而减少纳税环节往往能够起到减轻税收负担的作用。减少不必要的纳税环节是进行税收筹划的基本方法之一。但是，税收筹划是在一定政策条件下行动的结果，是减少纳税环节，还是增加纳税环节，就要看筹划对象所处的政策环境。
对于本案例而言，筹划的对象是土地使用权的转让这样一个具体事项。而与土地使用权转让有关的政策最近发生了变化，《财政部、国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（财税〔2003〕16号）改变了原来对土地使用权转让实行每一个转让环节都全额征收营业税的规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这就是进行增加纳税环节达到筹划节约土地增值税的依据。由此可见，纳税环节的增减对税收负担的作用并不是固定不变的，有时候适当增加纳税环节也能够减轻税负。
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