租赁合同的特别效力详解

（一）租赁权（债权）的物权化

《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，在租赁物所有权发生转移时，新所有人应该继续维持租赁物上承租人的使用收益状况，保持其使用收益的原貌，也就是说新所有人取代原所有人地位成为该租赁物的新的出租人。新所有人取得出租人地位后，其与原承租人之间的权利义务关系继续适用原租赁合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

生活实例

2016年7月10日，在郑州一家公司担任行政管理职务的吴先生与房东赵某签订房屋租赁合同，双方约定：赵某将位于郑州市惠济区某小区的一套房屋租给吴先生，租期为一年；月租金为3200元，押一付三，按季度缴纳；吴先生承担租赁期内实际使用的全部水电气暖费、宽带费及物业费等费用。双方还约定，若房东赵某违约，则除退还押金外，还需支付给吴先生相应违约金。合同签订当天，吴先生就将头三个月租金及押金通过支付宝转账给了房东赵某，随后搬到了所租赁的房子内。孰料好景不长，五个月后的一天，吴先生下班后惊讶地发现，所租住房屋的门锁被换掉了。无家可归的吴先生选择了报警，后经警方调查得知，门锁竟是房东赵某更换的。原来，在吴先生毫不知情且租房合同未到期的情况下，赵某已将该套房子卖给了他人。无奈之下，“有家不能回”的吴先生只得从所租住的房子内搬出。随后吴先生便多次找房东赵某交涉，要求对方退还全部预付费用并赔偿违约金。赵某坚决不退。2018年8月，吴先生将赵某起诉到了当地法院，请求法院依法判令房东赵某退还租金、宽带费等7700余元，并赔偿违约金、中介费等4800余元。

实例分析

租赁期间，租赁物所有权发生变动，未到期的租赁合同是否能继续履行？

法律规定

1.《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

法律讲解

吴先生与房东赵某的房屋租赁合同，在赵某出售租赁房屋时并未到期。依法，房屋所有权虽然发生了变动，但是吴先生与赵某间的房屋租赁合同仍然有效，不会因为房屋易主，合同效力就受到影响。因此，赵某在合同约定期限未到前私自换锁致使吴先生搬离涉案房屋，已构成违约。基于赵某的违约行为，吴先生要求退还租金、宽带费等7700余元，并赔偿违约金的诉请应该予以支持。

注意事项

租赁合同如果是在六个月以上的，一定要用书面形式签订。在租赁合同生效期间内，租赁物所有权发生变动，不影响承租人的权益，租赁合同仍然有效。

（二）房屋承租人的优先购买权

《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋承租人的优先购买权源于法律的规定，因此具有法定性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为承租人放弃优先购买权。

该解释第二十四条规定了以下情况承租人不得主张优先购买权：

（1）房屋共有人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；(www.xing528.com)

（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

生活实例

2015年6月，广德县某中学因办公需要租赁了广德某置业公司位于广德县桃州镇的房屋。双方签订房屋租赁合同，约定租期自2015年6月18日至2021年6月17日，年租金30000元，租金前三个租赁年度保持不变，采用每年一付的方式向出租人预交下一年度的租金。合同中约定在租赁期内，如该房屋发生转让，出租方应及时通知承租方，本合同继续履行。承租方享有该房屋优先购买权。之后，该中学请装修公司对承租的房屋进行了装修装饰。2017年5月23日，置业公司将该中学承租的房屋卖给第三人。6月12日，置业公司电话告知该中学，要求其与新房东签订租赁合同。7月10日，该中学仍按约向置业公司支付了第三年度租金。该中学认为，置业公司在出卖房屋前未通知他们，侵犯了他们的优先购买权，构成违约，同时造成其利益受损。鉴于该房产已经变更过户，双方之间的合同已经无法履行，故起诉至广德法院，要求解除与置业公司的租赁合同并要求置业公司返还租金、赔偿装修损失及可得利益损失共计442680元。

实例分析

承租人广德县某中学的优先购买权是否受到侵犯？该中学的诉请能否得到法律的支持？

法律规定

1.《中华人民共和国合同法》

第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

法律讲解

依照法律，买卖不破租赁原则赋予承租人对抗新的所有权人的权利。租赁物在租赁期间内发生所有权变动并不能必然导致租赁合同的解除，因此原告中学要求解除合同并返还租金、赔偿装修损失的请求于法无据，不予支持。

被告置业公司未能举证证明其在出售案涉房屋之前的合理期限内通知了原告中学，原告亦未表示过放弃优先购买权，因此对原告以被告侵害其优先购买权为由主张损害赔偿予以支持。关于损害赔偿数额，法院认为，只有原告实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，原告才会取得诉争房屋所有权。侵害优先购买权的法律后果是赔偿损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。原告以房价统计数据证明房价涨幅主张赔偿的依据不足。因此，审理法院结合案件实际情况，参照案涉房屋租赁合同的约定，酌定被告赔偿原告30000元。

注意事项

承租人的优先购买权需在同等条件之下才能存在。而同等条件需要结合价格、支付方式、支付期限、房屋出售的整体或是部分等多个方面予以确定。承租人的优先购买权属于法定权利，即便当事人未在租赁合同中约定，也不影响该权利的享有。对于承租人优先购买权的损害赔偿，应该是承租人获得类似房屋多支出的价款损失及相关费用损失。

（三）同租人的继续租赁权

《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”该条是有关同租人继续租赁权的规定。同租人只需是与承租人生前共同居住的人，彼此之间的具体关系不问。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”