《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是有偿转让财产使用权的合同。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，依法应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，双方当事人有权随时解除合同。
租赁合同依法成立后具有法律约束力，其效力通过出租人与承租人所享有的权利与承担的义务予以表现。
（一）出租人的义务
1.交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务
《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同是诺成性合同，只要双方当事人意思表示一致即告成立。因而交付租赁物便成为出租人在租赁合同成立生效后的一项基本义务。交付租赁物是指出租人将对租赁物的直接占有移转给承租人。出租人所交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益目的，并且这种状态应该在整个租赁期内均是如此。如果出租人交付的租赁物不具有约定的性质，承租人可以向其主张违约责任。
2.维修租赁物的义务
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因可归责于承租人的事由导致租赁物损毁的，出租人仍应承担维修义务，除非双方当事人另有约定。但出租人有权请求承租人赔偿损失。
例如，甲将其所有的房屋出租给乙，双方书面约定租金为每年5万元，乙可以承租该房屋五年。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一辆失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。这1万元的维修费用产生在租赁期间内，不是承租人的原因所导致，应该由出租人甲来承担。至于肇事司机的责任，出租人可通过侵权途径向其主张损害赔偿，但不能因为第三人过错来主张义务的免除。如果玻璃墙毁损是由于承租人乙自身的过错导致的，出租人仍然负有维修义务，但可以向承租人乙主张损害赔偿。
3.租赁物的瑕疵担保义务
出租人交付的租赁物应符合约定用途，得保证整个租赁期内承租人对租赁物的正常使用、收益。如果租赁物具有承租人不能正常使用、收益的瑕疵，则出租人应承担违约责任，承租人可以要求修理、更换、解除合同或者请求减少租金。若承租人在订立合同时明知租赁物存有瑕疵的，依照《合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可解除合同。
4.租赁物的权利瑕疵担保义务
《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人，承租人未能及时通知出租人的，因此给自己造成的损失，无权要求出租人承担。
（二）承租人的义务
1.支付租金的义务(www.xing528.com)
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.妥善使用租赁物的义务
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，无须承担损害赔偿责任。若承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3.妥善保管租赁物的义务
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人在租赁期间内占有租赁物，应当尽善良注意的义务保管租赁物。承租人未履行该义务造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4.不得随意转租的义务
《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，次承租人与承租人之间成立了一个新的租赁关系。在征得出租人同意的情况下，承租人转租的，即合法转租。未经出租人允许所进行的转租系违法转租。基于违法转租，出租人可以解除与承租人之间的租赁合同，承租人与次承租人之间的租赁合同也随之终止。
5.不得随意对租赁物改善或在租赁物上增设他物的义务
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
6.返还租赁物的义务
租赁期间届满，承租人应该返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。承租人返还租赁物时应当保持租赁物的使用性能，但是属于符合约定或是正常使用后的合理损耗的，承租人对租赁物的返还仍视为适当履行。承租人逾期不及时返还租赁物的，出租人既可以基于租赁合同要求承租人返还，也可以因承租人失去合法占有的依据基于所有权要求承租人返还。
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