当事人及内容：买卖合同解析

（一）买卖合同的当事人及标的物

1.当事人的相关要求

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中依照约定交付标的物并转移标的物所有权的一方称为出卖人，支付价款的一方称为买受人。

对于买受人，除了某些具有特殊身份的人不得成为特定买卖合同中的买受人外，如监护人、拍卖人、公司的董事等，一般仅要求具备相应的民事行为能力。

对于出卖人，除须具备相应的民事行为能力之外，《合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。据此规定，出卖人应是买卖合同标的物的所有人或有权处分人。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可知，要求出卖人为标的物的所有权人或是其他有处分权人之规定不影响买卖合同的效力认定，影响的仅仅是买卖合同的履行。

生活实例

2007年，小高因无力偿还10万元的银行债务而欲将其自有的一套房屋出售。林冲听闻便找到小高的父亲老高协商买卖房屋的事宜，双方达成口头协议，约定：购房款为15万元，先由林冲现金支付5万元，再由林冲负责偿还小高所欠的10万元银行债务。协议达成后，林冲当日按约支付现金给老高，并装修入住该房屋，且其后按期偿还小高的银行贷款，直至2016年该银行贷款全部还清。然而，2016年期间，小高及其家人却向林冲提出要求其搬离该房屋。无奈之下，林冲将老高和小高两人起诉到法院，要求确认房屋买卖合同有效，继续履行合同，并要求小高协助其办理房屋过户手续。在审理中，被告小高辩称：林冲与老高口头上约定的房屋买卖合同无效，而老高非房屋所有权人，亦无权出卖该房屋；林冲与小高之间不存在买卖合同关系，原告要求被告小高履行合同随附义务没有法律依据。

实例分析

老高将属于小高的房屋出售给林冲，二人之间的房屋买卖合同是否有效？

法律规定

1.《中华人民共和国合同法》

第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

法律讲解

房屋登记在小高名下，老高非该房屋的所有权人，无权处分该房屋。因此，老高与林冲以口头形式达成的房屋买卖合同协议，属于无处分权人订立的合同。鉴于林冲已向老高、小高支付购房款并替小高清偿银行贷款，且已在涉案房屋居住多年的事实，足可以认定小高对老高无权处分涉案房屋的行为进行了追认。依照《合同法》第五十一条的规定，老高与林冲以口头形式达成的房屋买卖合同协议有效。由此，被告小高应协助原告林冲办理房屋的过户手续。

注意事项

除了《合同法》第五十一条规定的无权处分情形外，还要注意《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，该条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据这一规定，当权利人拒绝追认时，则应区分两种不同的情况：(www.xing528.com)

（1）若合同标的物的物权已发生变动，买受人已善意取得该标的物物权，那么权利人可以向无处分权人主张损害赔偿。

（2）若合同标的物的物权无法转移，买受人可以要求无处分权人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。

2.买卖合同的标的物

我国《合同法》并未对买卖合同的标的物进行任何明确的规定。结合司法实践，买卖合同的标的物可以是现实存在的物，也可以是将来产生的物；可以是特定物，也可以是不特定物。如果买卖合同的标的物是禁止流通物，该买卖合同应认定为无效合同。如果买卖合同的标的物是限制流通物，关键在于合同当事人的资格问题。若当事人能够事后取得相关经营资格的，合同可以认定为是有效的。若当事人不能够事后取得相关经营资格的，由于合同主体的不适格，合同应为无效。

（二）买卖合同的内容

买卖合同的内容主要由当事人约定，除了标的、数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等条款以外，买卖合同的当事人还可就包装方式、检验标准和方法、结算方式及合同使用的文字及其效力等内容进行约定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称为“《合同法》司法解释（二）”）第一条规定：“当事人对合同是否成立存有争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，标的、数量两个条款是买卖合同的必备条款。标的条款必须清楚地写明标的物的名称。标的物的数量要确切，应选择双方共同接受的计量单位。可以是通用的计量单位，也可以是行业或者交易习惯认可的计量单位。

其他非必备合同条款允许当事人事后补充协商；补充协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；不能确定的，依照《合同法》第六十二条，适用下列规定：

（1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（2）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。

（3）履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。