房屋购买定金规定与实例解读：购房定金不能超过总价的20%并可双倍返还

定金是指合同当事人为确保合同的履行，根据合同标的额的一定比例，由一方当事人预先支付给另一方的一定款项。《担保法》第九十条规定：“定金合同从实际交付定金之日起生效。”由此，如当事人仅仅签订了定金合同，而没有实际交付定金的，定金合同没有生效。

《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”定金的数额可由当事人约定，但是法律对其进行必要的干涉，将定金数额的最大限度限制在20%之内。如果当事人对定金数额的约定超过了法律规定的最高限额，不是全部约定无效，而是超过法定限额的部分无效。

《民法通则》第八十九条第三款规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《担保法》第八十九条也做了类似规定。但需要注意的是，当合同中，既有定金的约定，又有违约金的约定时，当事人只能在定金或违约金中选择一种。

生活实例

2018年1月，张某有购房意向，经某中介公司介绍后得知胡某有房屋出售。看房后张某较为满意，在商定购房价为120万元后，张某与胡某签订了房屋买卖合同并向胡某交纳定金1万元。2018年3月12日张某按照约定的日子前往中介公司准备向胡某支付房款首付款时，意外得知房主胡某不想卖了，双方引发纠纷。

实例分析

在购房不成的情况下，交纳的定金该如何处理？

法律规定(www.xing528.com)

1.《中华人民共和国担保法》

第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

法律讲解

实例中，房屋的价款是120万元，根据法律的规定，其定金额度最高可为24万元。胡某与张某间1万元的定金约定符合法律的规定，定金已经交付，张某与胡某间的定金合同有效。现因出卖人胡某的过错导致张某购房不成，胡某构成违约。根据法律规定，胡某作为定金的收受方应当将定金双倍返还给张某，也就是胡某应返还给张某2万元定金。

注意事项

定金罚则要求：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。收受定金的一方双倍返还的其中一半原本就属于给付定金一方的。实例中虽然胡某需要返还给张某2万元，但是其中的1万元是张某给付胡某的，理应返还给张某。