从16世纪40年代开始，亨利八世为了满足战争开支，弥补财政困难，大量出售土地，这是英国历史上第一次大规模的“土地财政”。
16世纪英国的土地持有方式由土地领有权向所有权过渡，为“土地财政”增加财政收入提供了重要契机。在中世纪，由于土地的主要占有形式是领有权，产出和投入的是义务和权利，并不以收入为衡量标准。16世纪，英国正处于由领有权向所有权的过渡时期。当所有权代替领有权成为土地占有的主要形式以后，地租、收入等成了考虑因素。16世纪英国政治经济的发展促进了所有权发展，旧贵族解体，新贵族正在形成，30年代末修道院经济解体，随后亨利八世出售大量王领和教会地产，所有这些破坏了土地领有权，开始形成以货币关系为基础的土地所有权。
英国的土地市场在16世纪已经较为成熟，[11]市场对土地的需求很大，这是亨利八世出售土地进而快速增加财政收入的经济前提。早在亨利七世统治时期，英国社会对土地的需求就已经很大，土地流转速度加快，旧贵族在玫瑰战争中被肢解，新的贵族家庭正在形成。由内战造成的没收使得土地、牲畜以及庄园房产等流入了市场。所有这些财产，人们最渴望的是土地。对土地的追求成了当时人们最为热衷的事情。[12]
1536年4月到1539年，即小修道院解体后的3年，是英国“土地财政”初期。在此期间售出的土地规模较小，占教会地产的1/8。亨利八世以当时的地租为主要标准确定出售教会土地的价格。但是都铎国王出售教会土地的价格要低于市场价格。[13]1539年，第一次确立了按照20年的地租价格出售土地的原则，土地的售价和规模随之提高和扩大。到1539年米迦勒节结束时，都铎政府的“土地财政”所得为80622英镑。12月，亨利八世要求克伦威尔以土地20倍年租金的价格出售所有年租金在6000英镑以上的土地。[14](www.xing528.com)
16世纪40年代，对外战争给英国造成的财政压力加速了“土地财政”的规模和速度，这是英国“土地财政”的高峰期。1544—1546年是英法战争最为激烈的时期，由于物价和战争成本上涨以及国防和行政开支增多等导致亨利八世政府面临空前严重的财政困难。根据亨利八世的大法官汤姆斯·莱奥斯利保守估计，1544年夏，国家财政开支为25万英镑，能够短时间内筹到的财政收入是4.4万英镑，有20多万英镑的财政缺口。到了1545年秋，亨利八世的负债已经高达40万马克。亨利八世采取了所有可能的办法解决财政危机，包括一系列的贷款、补助金和捐赠等，然而这些措施仍未能从根本上解决财政资金短缺问题，出售王领成为缓解财政困难的重要手段。最终，通过出售王领的“土地财政”措施，给英国都铎王朝带来的收入大大超出了预期，据估算，亨利八世在两年内通过出售王领新增财政收入237886英镑。[15]
亨利八世的最后几年，每年都出售大量修道院土地，其所得几乎满足了战争的全部花费。亨利八世去世以前出售了2/3的修道院土地，“土地财政”收入799310英镑。这是亨利八世同法国作战期间在国内筹得的最大一笔财政收入。除了满足战争开支，亨利八世还将“土地财政”收入用于修建港口、码头和道路建设等履行现代国家政府职能的开支。
需要说明的是，英国近代早期的“土地财政”并未完全遵照市场化模式运作，亨利八世在处理教会土地中，相当一部分土地被其赠予、奖励给臣民。即使是出售的教会土地，其出售价格也总体上对买方有利。同时，亨利八世对于购买王领和教会土地的对象也采取了限制措施，突出表现为限制商人阶层购买土地。尽管如此，都铎王朝时期的英国商人在商业贸易中积累了大量财富，富裕起来的商人对土地产生了热情，纷纷购买或是租赁土地。亨利八世在执政的第一年，就出台法律限制土地商人，在任何由耕地变成草地的地方，自由农的首领都有权在其恢复为耕地前取得其利润的一半。如果领主不使用此权力，那么他的上一级领主有权这样做。如果这样的罪行继续下去，那么20年后国王有权将土地没收。[16]
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