（一）房产税概念及特点
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产为征税对象，按照房产的余值或租金收入征收的一种税。其基本法律依据是1986年9月国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税具有以下特点：
1.房产税属于财产税中的个别财产税
房产税的征税对象只是房屋，属于个别财产税。
2.征税范围限于城镇的经营性房屋
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。另外，对某些拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法
拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋用于经营自用，又可以把房屋用于出租、出典。房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征收，对后一类房屋按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。
（二）房产税税制要素
1.纳税人
房产税的纳税人是房屋的产权所有人。具体如下：
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。所谓的产权出典指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位和纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
篇中案例8-1
房产税与土地出让金
某公司购买一处营业用房产，购房时缴纳70年的土地出让金。税务部门在税务检查时，要求该公司缴纳房产税。对此，该公司不理解，公司在购房时既然缴纳了70年的土地出让金，为什么还要缴纳房产税？
按照我国法律规定，城市土地是国家的，公司购买房产严格来说是“租户”。已经缴纳了70年“租金”，再让“租户”交税是否合适？对于该困惑，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康解释说：土地出让金的性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房产税的性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负。一个是“租”，一个是“税”，租与税是可以合理匹配、并行不悖的。
2.征税对象
房产税以城市、县城、建制镇和工矿区内的房产为征税对象，不包括农村房产。房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。
3.税率
我国现行房产税税率采用比例税率，从价计税的，税率1.2%；从租计税的，税率12%（对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收）。
4.税收优惠
根据规定，房产税准予免税的情况如下：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。
（2）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税。
（4）个人拥有的非营业用的房产（是指居民住房）免税。
（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
（6）经财政部批准免税的其他房产。
5.申报与缴纳
（1）纳税义务发生时间
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（2）纳税期限、地点及申报
房产税实行按年计算，分期缴纳。纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。另外，纳税人应如实填写《房产税纳税申报表》，及时办理纳税申报。(www.xing528.com)
（三）房产税税额计算
1.计税依据
房产税以房产的余值或房产的租金收入为计税依据。即按房产余值从价计征或按房产租金收入从租计征。
（1）从价计征
按照房产的余值征税的，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。
（2）从租计征
从租计征是以房产的租金收入为房产税的计税依据。
2.应纳税额的计算
（1）以房产余值为计税依据的应纳税额的计算公式：
应纳税额=房产余值×适用税率=房产原值×（1-原值扣除率）×1.2%
（2）以房产租金为计税依据的应纳税额的计算公式：
应纳税额=房产租金收入×适用税率
[例8-19]某企业的经营用房原值为3 000万元，该地规定允许按原值一次扣除20%后的余值计税。同时，出租的房屋年租金收入2万元。当地税务机构核定房产税每年征收一次。计算该企业当年应纳的房产税。
应纳房产税=3 000×（1-20%）×1.2%+2×12%=29.04（万元）
（四）房产税会计处理
1.会计账户的设置
企业缴纳房产税，应设置“应交税费——应交房产税”科目。借方发生额表示实际上缴的房产税，贷方发生额表示计提应缴的房产税，期末借方余额表示多缴的房产税，贷方余额表示应缴未缴的房产税。
2.会计账务的处理
当企业计提房产税时，借记“管理费用”，贷记“应交税费——应交房产税”科目；实际上缴税款时，借记“应交税费——应交房产税”，贷记“银行存款”科目。
[例8-20]云图房地产公司自有办公楼一幢，原值1 000万元。2013年1月1日，将其中一间办公室租给A公司作为办公用，面积占整体面积的10%，年租金5万元，该地规定允许按房产原值一次扣除20%后的余值缴纳房产税，则计算该公司2013年1月应缴纳的房产税，并作出会计处理。
（1）按房产原值应该计缴的房产税。
房产原值=1 000×（1-10%）=900（万元）
应纳房产税=900×（1-20%）×1.2%=8.64（万元）
按租金计缴的房产税。
应纳房产税=5×12%=0.6（万元）
合计应纳房产税=8.64+0.6=9.24（万元）
（2）计提房产税时：
借：管理费用 92 400
贷：应交税费——应交房产税 92 400
实际缴纳时：
借：应交税费——应交房产税 92 400
贷：银行存款 92 400
（五）房产税税务筹划
房产税的税务筹划分为两种，一种是通过合理确定房产原值进行税务筹划，另一种是利用税收优惠政策进行税务筹划。
1.通过合理确定房产原值进行税务筹划
房产税以房产余值或房产租金收入作为计税依据。采用比例税率，依照房产原值一次扣除10%～30%后的余值按1.2%从价计征房产税；从租计征，按房产租金收入的12%，计算房产税。因此在进行房产税筹划时，可以通过合理确定房产原值或房产租金收入来进行。
[例8-21]某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括停车场、游泳池、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总造价1亿元，若该1亿元都作为房产原值，扣除比例为30%，则企业应纳的房产税额=10 000×（1-30%）×1.2%=84（万元）
若该企业把停车场和游泳池都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价与厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。假如经估算，这些独立的建筑物的造价为800万元。
则少缴纳的房产税为800×（1-30%）×1.2%=6.72（万元）
2.利用税收优惠政策进行税务筹划
企业应充分了解并运用税法中规定的优惠项目（如前文所述），合理进行税务筹划，减轻税收负担。
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