二手房买卖法律风险及处理方法

1.一房二卖，甚至一房多卖的问题

二手房买卖作为一种担保控制性措施，属于融资主体与类金融签订的附条件的买卖协议，其在满足双方设定的条件时，也必须同时满足进行正常的二手房买卖交易与过户才是其最终能够实现的结果。故日常二手房买卖过程中存在的固有风险，也必然产生于该担保措施中。

由于该类协议是在融资主体与类金融机构之间签订的，签订后为了操作的便利性和可能性，通常进行二手房实质的交易过户，所以导致签订该协议后，由于该协议未能在房地局备案，其他人无法核查到该房产已经与类金融机构签订了二手房买卖协议，在融资主体恶意的情况下，可能会导致融资主体与多家类金融机构或者债权人签订多份相同的二手房买卖合同，从而在真正履行该协议时，出现一房二卖，甚至一房多卖的问题。

出现一房二卖或者一房多卖的情形，作为合同一房当事人，降低和控制风险的办法有二：其一，与融资主体协商履行该合同，在多份买卖合同存在的情况下，即使合同签订的先后顺序不同，但均属于平等债权，融资主体选择履行的相对人就比较重要，需要融资主体的配合。其二，该类型担保措施仅是控制风险的其中之一种，类金融机构应当尽快主张债权，并可以同时要求融资主体承担本协议的违约责任，但承担责任的范围不超过主债权范围。

2.控制效果较强于担保效果

该类型的担保措施的实际效果，是控制了房屋所有人对该房屋的权利凭证，影响到房屋所有人对房屋的处置，房屋所有权相关证明在合同签订的时候就要求存放于类金融机构，其控制效果较强于担保效果，作为二手房买卖协议中的合同相对方之一，由于对该合同的履行需要双方共同进行，通常在后期处置阶段，融资主体作为债务人已经不积极履行或者完全不配合履行，此种情形该房产作为买卖标的物的实现较困难，但该房产作为主合同项下债的履行的担保物则执行会较容易，类金融机构通常会选择主张债权，从而签订的二手房买卖协议作为提供财产线索和控制财产实体的一种，更能顺利实现债权。

3.公证规则——不允许办理全项委托的公证

2017 年8 月14 日司法部发布了《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通［2017］ 83 号），其中“三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’ 的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容”可知，在2017 年之前通过公证授权，从而在后期融资主体发生债务到期无法及时足额偿还时，通过处置融资主体的相关房产，实现债权的方式，由于该通知的发行，仅限于融资主体配合，双方达成“以物抵债”的方式进行，而不能通过2017 年之前市场出现的全权公证授权，由类金融机构单方受委托进行处置买卖房产，从而实现债权的方式进行，列明此种方式是因为笔者认为虽然不能继续办理，但提供了一种思路。

4.各地政策对该担保措施的影响

除《司法部关于公证执业“五不准”的通知》之外，由于各地房产过户过程中的各地政策不一致，导致该类型担保措施，在后期与融资主体协商以房产过户实现债权的方式中各地具体操作程序不一致，具体以房屋所在地二手房交易流程为准。

5.二手房买卖中的资料核实问题

二手房买卖担保措施中很重要的一点是资料和房产的真实性问题，对于身份的核实自然人通常通过身份证、户口本、结婚证予以核实，企业法人或非法人组织通过营业执照、组织机构代码证、公章等进行确认；而对于房产信息的核实，一方面需要实地查看，并结合不动产证所附的房屋位置图来确定房屋的实体真实情况，另一方面需结合不动产证，并通过不动产登记中心查档，调取《房屋登记簿》的方式进行核查。通过房屋登记簿可以了解到涉及房产的位置、房号、面积、产权人、有无被查封及各查封的基本情况、有无抵押及抵押权存在情况下的抵押期限、债权担保金额等，是房屋权利权属较全面和真实的情况反应。

6.单方授权和授权协议的异同

单方授权指委托人单方面出具相关委托书，委托受托人代为办理某项事宜，属于单方的。授权协议指委托人与受托人就委托人委托受托人办理相关事宜达成的协议，属于双方协商一致达成的。

相同点：单方授权和授权协议，从协议内容来看，都是委托受托人具体代委托人办理某事项，并由委托人承担相应法律后果的事宜。(www.xing528.com)

区别点：

（1）单方授权主要用来对外向第三方出具的，其属于委托人的一种权利授权；授权协议是委托人和受托人之间达成的，由双方对授权范围、期限、方式、违约责任等做的具体约定的协议。

（2）单方授权可以单方面撤销，其主要由于单方委托属于委托人对其权利的单方处分，故其可以再次通过处分的方式（撤回授权），而结束单方授权的权利状态，无需受托人同意；授权协议属于双方达成的，其解除需要委托人与受托人达成一致意见，委托人单方不能撤销，需要双方协商解除。

另外，对公证单方委托的撤销，需要委托人办理该公证委托的撤销，即公证委托的需要通过公证的方式，对前项委托事宜进行撤销，但并不要求一定在同一公证处进行前项公证委托撤销的办理。

7.签订二手房买卖合同，能否被其他债权人查封的问题。

该类担保措施项下，类金融机构与融资主体签订了《二手房买卖协议》，根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”及《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”可知，不动产权属变更需要经过变更登记，而该项担保措施仅签订相关合同，未对不动产变更进行登记，该房屋的权属仍属于房屋所有权人名下，当该房屋所有权人涉及其他债权到期未清偿时，其他债权人可以对该房产进行查封、评估拍卖。

8.二手房买卖与以物抵债的问题

该类型的担保措施后期的处置方式为房屋所有权人与类金融机构达成合意，按照《二手房买卖协议》的约定价格，将房产由房屋所有权人过户至类金融机构后，其实质属于一种以物抵债，即将房屋所有权人的房产以一定的价格抵偿给类金融机构，故其应当以不损害其他债权人和社会公共利益为前提，属于双方合意的债务抵偿，只要双方协商一致，又不损害第三方利益，在后期债务人到期无法及时足额清偿债务时，房屋所有权人应当能够与类金融机构达成合意，以房产折抵债务，若房屋所有权人与债务人不一致，则可以按照房屋所有权人属于第三人代为偿还债务的相关法律处理。

9.时间节点的问题

与类金融机构签订《二手房买卖协议》时，通常房屋所有权人尚未取得房产证，根据该房屋不动产证的取得时间的节点，后续可以双方协商变更其他担保措施：

（1）该房屋在融资过程中取得房产证的，双方可以协商将该房产与类金融机构另行签订房地产抵押合同，将该房产抵押至类金融机构，以保障该笔债权实现。

（2）该房屋融资过程中直至债务到期均未取得房产证，由于未取得房产证无法进行二手房买卖交易，故类金融机构作为债权人可以通过主张债权，以一般债权人的角色主张债权，按照相关程序，查封评估拍卖该房屋。

（3）该房屋融资过程中未取得房产证，到期后取得房产证，一方面可以协商双方履行《二手房买卖协议》，以房产买卖给类金融机构或者其指定的第三人，以以物抵债的方式实现债权，另一方面可以考虑为融资主体对接其他机构，以房产抵押的方式进行二次融资后，将二次融资款归还类金融机构。