房产抵押内容简述

房产抵押，是指抵押人将其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，或发生约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。在办理具体业务过程中，有关房产抵押相关内容及简述如下：

1.担保类业务

《反担保房产抵押合同》：提供房产抵押的人为反担保抵押人，担保公司通常为反担保抵押权人，该类合同主要内容为抵押权人（即担保公司）与提供反担保抵押的人签订的，约定由反担保抵押人向抵押权人将其房产以不转移占有的方式提供的抵押担保，若主合同到期或者提前偿还时，或发生约定的实现抵押权的情形时，债务人未及时足额归还，导致担保公司发生代偿时，担保公司可以该抵押房产拍卖所得的价款优先受偿。

2.小贷类业务

《房产抵押合同》：由抵押人与小额贷款公司达成的，主要约定当债务人不履行债务时，或发生约定的实现抵押权的情形时，债权人可以通过拍卖房产所得价款优先受偿的方式实现债权的合同。

3.典当类业务

《房产典当合同》：由典当行与当户签订的约定由当户以房产作为当物，进行抵押借款，到期后当户未及时足额进行赎当时，或发生约定的实现抵押权的情形时，由典当行拍卖当物房产所得价款优先受偿而实现债权的合同。

4.融资租赁类业务

《房产抵押合同》：主要指在回租业务中，承租人与出租人签订《买卖合同》后将承租人名下的房产转让给出租人，并进行法律上的交付之后，由出租人以该房产为标的回租给承租人，由承租人将该房产抵押给出租人，以保障出租人的租赁债权。具体内容为承租人与融资租赁主合同中的出租人签订的，约定以登记在承租人名下的房产为出租人提供抵押担保，并办理抵押登记，承租人（即债务人）到期未足额及时支付租金或发生约定的实现抵押权的情形时，承租人作为抵押人自愿以抵押房产处置后优先偿还出租人。(www.xing528.com)

根据《民法典》第七百三十七条“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效”可见，《民法典》并未对融资租赁的标的物种类做出规定。中国银保监会制定的《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”固定资产是一个会计科目的概念并非法律概念，具体应当包括：有形资产和无形资产，其中有形资产包括动产和不动产。动产是常见的融资租赁标的物种类，例如生产设备、库存货物、配套设施、船舶航空器、汽车等。根据民法典动产物权变动的规则，交易双方完成交付后，即完成了所有权的转移，登记时为了对抗善意第三人。“自物抵押”的目的就是排除第三人的善意取得。《民法典》第七百四十五条也有同样的表述“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”。

不动产抵押的手续上，因不动产采用登记生效主义，那么租赁物所有权的取得应当在办理登记手续之时发生物权变动效力。所以笔者认为在房产作为租赁物时，双方办理自物抵押是有现实可能性的。但是实践中，以房产作为租赁物的情况非常少见。主要有以下两个方面的障碍：

（1）税负过重。现有的契税虽然有关于售后回租的契税减免政策，但是增值税并未将不动产纳入到减免范围内。这就直接导致了不动产融资租赁将按照17%征收增值税。这样交易成本过高。

（2）物权变动与非典型担保。即根据《民法典担保制度解释》第一条“因抵押、质押、留置、保证等担保发生的纠纷，适用本解释。所有权保留买卖、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定”，融资租赁被认定为具有担保功能的合同，但是作为租赁物物权变动的条件不具备的，承租人未取得租赁物的所有权，融资租赁的融物属性就未成就，从而影响合同效力。但是如果以房产作为租赁物的话，办理过户手续则会导致税费负担过重，交易成本过高。与其采用不动产融资租赁租赁，借款人多采用间接租赁方式，即变相的将不动产中动产拆出来并配备无形收益、知识产权等从而提高资产价格，间接实现与不动产融资租赁金额相当的业务。

5.保理类业务

《房产抵押合同》主要内容为在有追索权的保理业务中约定作抵押人（可以是融资主体或者是第三方抵押人）与保理公司签订的，约定若主合同到期，融资主体未及时足额归还保理资金，回购融资主体应收账款或发生约定的实现抵押权的情形时，则抵押人自愿以抵押房产优先偿还该资金。该合同担保的主合同为保理公司与融资主体签订的保理合同。

6.其他类业务

实务中常见的为民间借贷中，个人与个人之间的房产抵押（个人作为抵押人将房产抵押至抵押权人，约定到期未及时清偿时或发生约定的实现抵押权的情形时，由抵押权人优先受偿）；委托贷款业务中，银行作为受托人与抵押人之间的抵押贷款（抵押人与银行约定的，债务人到期未及时足额清偿债权或发生约定的实现抵押权的情形时，抵押权人以该抵押房产优先受偿）等。