园区回购法律风险和处理方法

1.属于各方约定，各方共赢

对于企业来说，一般只拿到项目用地而没有土地证的情况下，基本上很难融到资金。因为这种情况下不能办理土地抵押，所以类金融机构基本不会以拿到土地项目的合作书和企业付了一定的土地款就给其融资。按照本方式进行操作可以盘活资金，变相地进行了土地融资。

对于园区来说，仅仅把企业吸引进来远远不够，其若愿意达成此意向进行回购或者二次招商，则一方面提高了其服务功能和附加值，因为企业取得其项目土地即可融资，投资资金即可盘活，可以吸引到更多的企业；另一方面此协议直接规定了融资付给园区或参与项目建设的第三方用于项目投资，这样限定了用款，便于园区项目有资金顺利进行，也加快了园区的建设。

对于类金融机构来说，园区愿意进行回购或二次招商，无异于对类金融机构的债权有了保障，因为企业进行了投资，其已经有一定的资金进入项目了，其也希望顺利进行，而且园区一般能够同意进行回购及二次招商也足可见园区对项目的重视，对类金融机构是有一定保障的。退一步讲，即使出现风险，园区若按其约定进行回购及二次招商，并优先将处置价款支付给类金融机构的话，对类金融机构来讲，风险还是可控的。

2.交纳了土地款，但未取得土地证的情形下融资方案

实务中，此种情形较常见，即融资主体已交纳全部或者部分土地款，但土地证尚未取得，需要通过非土地抵押的方式取得融资，以交纳剩余的土地款或者其他相关费用，以便于后期开发。此种类型的融资方案，以下两种方式可以供参考：

（1）项目贷款，园区回购。以该项目所属公司作为融资主体，以项目开发为用途，以本章所述担保措施作为主要的风险控制方式，依托园区回购及二次招商作为后续出现不良后的风险处置办法，在严格考察融资主体经营模式及资产负债规模的情形下，设置合理的风险标准，进行部分项目建设款项的融资是可行的，且具有一定的可操作性。(www.xing528.com)

（2）结合股权回购担保措施方式，设置融资方案。在融资主体交纳了部分土地款的情况下，可以考虑前期由类金融指定的第三人与融资主体以设立公司的方式，将土地权利放置于该共同设立的公司内，在前期取得土地阶段，就以该公司的名义取得土地使用权，由于该公司部分股权由类金融机构指定人员持有，另一部分股权由融资主体实际持有，在交纳部分土地款后进行融资时，即以该共同设立的公司作为担保主体或者融资主体向类金融机构进行融资，类金融机构按照融资周期和规模设定融资主体，对实际控制土地使用权的公司的股权进行逐步地回购。

3.园区回购的合法性

园区作为签订《土地出让合同》的一方，其以民事权利主体的身份将土地出让给融资主体，在后期以该融资主体、类金融机构约定《资产处置委托协议书》回购的方式，属于平等主体之间签订的具有意思自治的法律行为，应当为有效。但土地的出让必须经过招拍挂程序进行，在土地被园区回购之后，其仍旧需要按照土地出让的程序和相关法律要求，对土地进行“招拍挂”的方式，进行二次出让。涉及园区与融资主体在签订《土地出让合同》后，在另有约定的情形下，园区能否将土地收回的问题。笔者认为，园区回购不违背相关法律法规，属于当事人意思自治的范围，其约定了可以由园区一方回购的条件下，在满足该条件时，园区可以进行回购，并不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。

4.园区后期违约的问题

园区不按该委托处置协议进行处置的，类金融机构可以采取诉讼的救济措施，诉讼内容可追究的责任：一是违约责任，可以约定一方未按该协议履行的违约责任。二是园区对土地进行二次招商（重新进行土地“招拍挂”）属于另一民事行为，其履行需要依据相关法律程序进行，类金融机构可以要求园区及融资主体履行本担保措施项下相关协议。