开发商致函法律风险及处理方法

1.属于一种各方约定

该种类型担保措施属于各方对相关担保事宜的一种互相约定，提供担保的房屋所有权人向债权人提供了一种物的担保和保证担保，但由于不动产的权利变动和设定权利等以登记为准，则实际上提供了一种未登记的物的担保和保证担保，或者可以理解为一种设定条件的物的抵押担保（未办理登记）和保证担保；债权人接受了担保人向其提供的一种保证担保，同时又单独接受了附条件的物的担保。开发商则提供了一种附条件的保证担保，即开发商按照致函内容在满足条件时，配合将房产证交付给债权人或者满足条件时为债权人办理相关过户手续，若开发商违约则承担保证责任。类金融机构权利的实现依赖于各方积极履行。

2.为融资主体提供了便利性，但属于一般债权

该类型担保措施主要处于房产证未办理完毕之前进行办理的一种担保措施，其具有极大的实用性，为融资主体提供了较高的便利性，在签订完上述致函后，类金融机构同时收取了房屋所有权人关于房屋的相关购房合同、购房发票、契税凭证、大修基金凭证等，同时又有开发商的承诺，有利于限制房屋所有权人将房产证办理完成后抵押给其他第三人。但由于该房产并未办理抵押登记，对于类金融机构来说属于一般债权，对该房产无优先权，债务到期后，未及时清偿时，若按照该函内容，房屋所有权人取得房产证并办理抵押登记的，则债权人按照抵押权人实现债权规定处理；若在该函履行过程中，房屋所有权人未取得房产证的，两种处理方式：一是开发商及房屋所有权人配合类金融机构将该房产购买人变更为类金融机构或类金融机构指定的第三人；二是房屋所有权人及开发商均不配合按照该函内容履行的情形下，债权人按照处理一般债权的方式，要求房屋所有权人及开发商承担连带保证责任，该房产作为房屋所有权人的一般财产，进行实现债权。

3.《商品房买卖合同》更名的问题(www.xing528.com)

该种处理方式主要受房地产各地政策的影响较大。合同更名即为开发商与原房屋购买人协商解除房屋买卖合同，同时类金融机构或者类金融机构指定的第三人同开发商签订新的房屋买卖合同，因2018 年以来全国各地实行“限售”“限购”政策，对购买房屋及出售房屋均进行了限制，故作为后期保障债权的处理方式之一的商品房买卖合同更名，需要根据当地房屋买卖政策进行适当的调整。其作为其中的一种处理方式，满足当地政策的条件时，实现债权是具有可行性和操作性的。

4.多笔致函的处理

实务中，有一种情形为房屋所有权人以一套房屋，与多个债权人签订多笔反担保保证函，开发商仅向其中一家债权人出具了《致函》，由于《反担保保证函》与开发商《致函》可以分别出具，各自相互独立，在涉及此种情形下，收到开发商《致函》的类金融机构可以按照该函件内容履行或者直接按照一般债权主张债权，其他债权人仅能依照一般债权主张权利。对于多笔致函的限制，通常采取收取房屋所有权等的相关凭证来限制房屋所有权人将房屋二次与其他融资主体达成致函，但限制条件有限。