转租问题及其影响：出租人、转租人和次承租人的利益关系

转租，是指承租人将租赁物再次出租给次承租人使用收益，而承租人自己并不退出租赁关系。在转租情况下，次承租人与承租人之间形成一个新的租赁关系，而承租人与出租人之间原来的租赁关系仍继续存在。

租赁物转租后，次承租人对租赁物的使用收益关系到对出租人的利益问题，各国立法上均强调，转租人转租须经出租人同意，非经出租人同意，承租人不得转租。但是转租又有利于充分发挥租赁物的价值效用，为充分利用租赁物，一般都对不动产租赁规定了例外。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将出租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”由此可见，转租可以分为合法转租和不合法转租两种。

合法转租是指承租人经出租人同意，而将租赁物转租给第三人的行为。在此种情形下，首先，出租人与承租人之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系，承租人对转租的租赁物的损害，无论是承租人的责任还是次承租人的责任，都由承租人向出租人负责。其次，承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般租赁关系是一样的，并无多大的区别。再次，出租人与次承租人之间，不存在直接的法律关系，但次承租人应当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人应当行使的权利，这就出现了第三人履行债务的问题。就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致租赁物发生毁损、灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连带债务人；对出租人负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权时，出租人可直接向其请求损害赔偿，出租人与承租人为连带债权人；在租赁关系终止时，次承租人对于出租人负有返还租赁物的义务，此时承租人仍是连带债务人；除经特别约定，次承租人对出租人不负租金支付义务。最后，转租是以承租人存在的租赁权为基础的，在该租赁权消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权，如因此次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。(www.xing528.com)

非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在在此种情形下，首先，转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，租赁合同有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益权利的，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。其次，出租人与承租人之间，因承租人转租为违约行为，出租人有权终止合同，并有权请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。再次，出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但在出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并非不合法，出租人不得径直向次承租人请求返还租赁物。